經濟導報記者 劉勇 見習記者 于婉凝
剛剛過去的中秋、國慶假期，不僅是濟南全面解除限購政策后的首個假期“節點”，也拉開了樓市“銀十”的序幕。
受新政以及房企促銷搶跑影響，濟南樓市在國慶假期小范圍“回溫”，不少樓盤的簽單量出現上漲。
最受關注的是，作為濟南樓市調控期的政策工具之一——土拍最高限價規則“退市”，10月中下旬兩場土拍恢復限時競價環節“價高者得”的出讓方式，標志著本輪調控從土地供應端到市場銷售端全面松綁。
受訪的業內人士認為，隨著全面解除限購政策效應逐步傳導，疊加其他利好政策所帶來的信心支持，未來樓市將持續向好。
成交量回暖
“假期前幾天，我快忙瘋了，好在后幾天換休，不然真能累倒。”10月11日，濟南北部一樓盤的銷售顧問周潔對經濟導報記者說，“整個假期我簽了6套房，相當于此前一兩個月的業績。”
該樓盤的銷售總監告訴經濟導報記者，“假期前幾天，項目到訪量和成交量都超過我們預期，而且有不少外地人來看盤。”
在另外一個樓盤，銷售顧問告訴經濟導報記者，“假期期間，我們推出了較大力度的優惠活動。雖然假期過了，但如果有心儀的房子，還可以再去申請前期的優惠，畢竟十幾萬的優惠不是說有就有的。”
在濟南北湖片區的一售樓處，來自濟寧的楊立富一家正在簽約。“孩子在濟南工作兩年了，也到了結婚的年齡，聽說濟南房價比較穩定，趁著假期來看看。目前首套房貸款利率這么低，最起碼以后孩子還貸的壓力會小一些，再說是結婚用的剛需房，早晚都得買。”楊立富表示，“假期期間看的房子，當時只交了定金，今天來辦其他手續，把首付交了。”
周潔告訴經濟導報記者，從她了解的情況看，國慶假期有不少外地人來濟南看房買房。
“專屬97折優惠，認購最高直降30萬”“推出20套一口價特價房，特殊樓層房源最高可享15萬元優惠。”經濟導報記者調查中發現，為爭奪客源，各房企使出渾身解數，通過成交禮、到訪禮、特惠房源和贈送車位等方式吸引購房者，連不少平時優惠折扣比較少的房企，也趁機給出一定折扣。
數據顯示，從9月25日到10月8日，濟南新房的網簽量達2134套,10月1日至7日，濟南新建商品住宅網簽面積7.11萬平方米，日網簽量保持在200套以上；二手住宅網簽面積放量，同比上升475.45%。
“目前濟南樓市的購房成本不高，十月又是開發商的重要銷售節點，他們會推出各種優惠措施，對于想要買房的購房者來說，是不錯的入手時機。”濟南市房地產業協會執行副會長李剛說。
“以舊換新”受關注
經濟導報記者調查中發現，不少開發商為了拉動新房銷售，和二手房中介公司合作推出“以舊換新”業務，成交還不錯。
“我們首次開盤去化率較高，不少客戶選擇‘以舊換新’，通過賣掉老房子來置換新房。”濟南東部片區一樓盤銷售顧問表示，濟南二手房限售政策的放開，對新房市場特別是對于改善型樓盤來說有一定推動作用。
“商品住房取得《不動產權證書》即可上市交易這一舉措，讓濟南二手房的掛牌量明顯增加，市場交易活躍。”濟南一家二手房中介公司負責人初鑫表示，“不少客戶賣掉舊房，就是為了升級住房需求。”
一家已經實施“以舊換新”業務的樓盤置業顧問邱金鳳向經濟導報記者介紹，“我們的‘以舊換新’有幾個硬性條件，活動只能置換140平的戶型；購房者的住房房齡盡可能是十年以內，具體情況根據房屋的新舊程度再確定；如果住房有抵押貸款，需要先解押。”
對于回購價格，邱金鳳告訴經濟導報記者，“回購價按照市場價，根據所在小區近半年的市場數據來計算。此外，賣房的總房款要全部轉成新房的首付。”
另外一家樓盤的置業顧問胡長瑩告訴經濟導報記者，“‘以舊換新’活動就是先交兩萬的定金，中介公司幫助客戶處理舊房。兩個月之內賣不掉的話，定金可以退；賣掉的話，房款直接轉成首付，多交首付也行，不想多交的話，后期提前還款也行。”
胡長瑩補充道，“‘以舊換新’客戶不需要向二手房中介交中介費，活動中已經包括了。”
“‘以舊換新’盤活濟南的改善性住房市場，對于后市影響還需要一定的時間周期。”山東合富輝煌副總經理許傳明表示，今年新房供應量相對較少，需要保證有效的供應才能更好帶動整體。
在山東大學經濟學院副院長、教授，房地產研究中心主任李鐵崗看來，“購房者通過賣掉舊房來購買新房，能夠促進改善性住房的交易，對樓市未來發展具有積極作用。”
土地政策解綁
就在樓市調控新政滿月的同時，濟南土地市場也出現新變化。
作為濟南樓市調控期的政策工具之一——土拍最高限價規則“退市”。10月9日，濟南公共資源交易中心對10月下旬即將開拍的幾宗地塊，發布了《補充公告》，針對出讓宗地競買規則進行調整。
此次調整最明顯的變化是，修改后的《掛牌出讓文件》取消了“城鎮住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的采取‘限地價、競建筑品質、現場搖號’”的規定，明確要求按照價高者得原則確定競得人。也就是說，10月20日及以后的土拍規則將調整為：取消地價限制、取消競品質、取消搖號政策、恢復價高者得。這意味著濟南土拍最高限價政策施行6年后落幕。
一家本土開發商的項目經理崔吉業分析認為，新政出臺后，土地市場短期不會有太大起伏，延續目前“整體不熱，局部小熱”的局面。一方面，當前正處于樓市調整的中后期，隨著市場逐步調整到位，深耕濟南本地的開發企業會繼續拿地，保持正常運營；另一方面，企業投資熱情易受大環境影響，加之土地市場需求不足，整體不瘟不火。
在李鐵崗看來，土拍政策調整的原因在于，目前土地市場是買方市場，而不是賣方市場。“調整之后，對于競拍者來說，限制條件少了，自然會促進土地交易量的增加。”
