經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 劉勇
雖然近期氣溫不斷升高，但樓市開始步入淡季。伴隨著前期積壓的購房需求釋放完成，6月份樓市延續(xù)環(huán)比回落的態(tài)勢。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前濟(jì)南樓市大額優(yōu)惠不再，取而代之的是小幅讓利。同時兩極分化加劇，部分樓盤連續(xù)拉漲，而有些樓盤即使降價也無人問津。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市進(jìn)入平淡期，一方面是因為后續(xù)需求支撐不足，另一方面則是部分樓盤價格大幅上調(diào)，準(zhǔn)購房者難以接受。
“需要注意的是，目前濟(jì)南市場上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)潛移默化的改變。部分新建樓盤即使位置再好，如果設(shè)計方面不好也難以獲得消費(fèi)者的青睞。”山東錦美房產(chǎn)營銷有限公司副總經(jīng)理袁杰表示。
在談及下半年的情況時，袁杰表示，未來消費(fèi)端需求增長時，保證供給端這邊同樣也是增長的，這是維持樓市平穩(wěn)的重要舉措。
平淡期的樓市
在2-3月“小陽春”行情后，隨著庫存房源消化、客戶消耗，4月樓市開始回調(diào)。同時，受項目漲價影響，購房者置業(yè)意愿下降，樓市熱度可持續(xù)性較弱。
近日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者走訪濟(jì)南市多個樓盤發(fā)現(xiàn)，與“五一”假期期間相比，售樓處冷清了些許。
進(jìn)入北湖片區(qū)某售樓處，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者看到大廳內(nèi)看房者并不多，只有一置業(yè)顧在沙盤前向一市民介紹房源以及周邊配套設(shè)施。
“從6月份的情況看，訪客量有所下降，簽約量也出現(xiàn)下滑�！�6月9日下午，濟(jì)南一樓盤銷售總監(jiān)張斌對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者說。
同樣的情況也出現(xiàn)在其他樓盤�！翱捶康娜松倭耍�5月份的時候我一天能接待10組客戶，其中新客戶7組，現(xiàn)在最多能接待3組客戶，而且老客戶就有1組。”置業(yè)顧問對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者說。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者走訪了多家樓盤發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入6月份，各樓盤雖然在大力推盤，但促銷力度小了。如此前的“百套特價房”“成交送全屋裝修”等大額優(yōu)惠不見蹤跡，取而代之的是“成交送電視”“成交送家居”等小幅優(yōu)惠。
在袁杰看來，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要是各項目適銷房源有限，加之各家土地儲備不足，開發(fā)商希望能修復(fù)利潤且不急于清盤。
不過，一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠力度要比開發(fā)商大一些。
在濟(jì)南市歷山北路附近一樓盤門口，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者被一房產(chǎn)中介的銷售人員攔下。該銷售人員表示，從他們哪兒買房要比在售樓處買便宜一些，“除了能享受總房款九九折外，首付僅需5萬元，剩余首付款甲方無息墊付，可以分2年4期（半年一個周期）還給甲方，此外還補(bǔ)貼從現(xiàn)在到交房的部分月供，累計補(bǔ)貼5萬元。”
同樣的情況也出現(xiàn)在北湖片區(qū)的多個樓盤，多家房產(chǎn)中介的銷售人員均表示，可以拿到比售樓處更低的價格，還可以選擇更好的房源。
開發(fā)商加速攬客
“為了賣房，開發(fā)商也是拼了。”利用“五一”假期在濟(jì)南轉(zhuǎn)了近10個樓盤的市民孫亮頗有感慨。“現(xiàn)在去售樓處，拿到的禮品比‘五一’假期還多，連海底撈的火鍋底料甚至冬天戴的皮手套都領(lǐng)到�！睂O亮表示。
“‘五一’過后，每天都會接到各樓盤的推銷電話，有一天甚至接了20個，既有置業(yè)顧問的也有房產(chǎn)中介的，都是邀約去看房的�！睂O亮說。
孫亮告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，現(xiàn)在銷售顧問的電話都不能相信了�！扒皫滋旖拥揭粋�樓盤的電話，說房價要上漲2%，還說推出10套因前期客戶資質(zhì)問題無法網(wǎng)簽的特價房，性價比合適�！�
但孫亮探訪后發(fā)現(xiàn)，所謂房價上漲2%的說法只是銷售顧問為了賣房隨口說的，并非真正漲價，而所謂特價房也只是早期推出的個別樓的尾盤，并非無法網(wǎng)簽的房源。
孫亮告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，看盤看得眼花了，都不知道該怎么選了。
“這都是套路，就是為了營造一種‘現(xiàn)在不買就虧了的’假象�！痹芙忉屨f，“開發(fā)商之所以瘋狂攬客只是為了加速銷售。濟(jì)南樓市在年后迅速升溫，銷售量大幅提升，積壓3年的買房需求得到集中釋放，但由于居民收入支撐不足，需求集中釋放后樓市進(jìn)入平靜期�！�
“除了后續(xù)需求支撐不足外，濟(jì)南樓市‘五一’期間整體表現(xiàn)平穩(wěn)的另外原因是部分樓盤價格大幅上調(diào)，準(zhǔn)購房者無法接受漲價的事實(shí)�！痹鼙硎�。
分化嚴(yán)重
濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5月28日，濟(jì)南新建商品房共計推盤29次，推出房源2601套，最多的一天有4個樓盤推新。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，這29個樓盤的去化率相差較大。去化率最高的達(dá)95%，該樓盤推出了152套住房，認(rèn)購145套。而最差的樓盤去化率僅為2.45%，該樓盤推出204套住房，認(rèn)購量僅有5套。
為何同樣的推盤，去化率相差這么大？張斌告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，從現(xiàn)在的情況看，改善型住房比較受歡迎，有些盤都是改善型戶型，受歡迎程度較高。雖然有些盤也是改善型戶型，但可能因為周邊環(huán)境等不受青睞。
在袁杰看來，目前濟(jì)南市場上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)，已發(fā)生改變。“現(xiàn)在購房者大多屬于改善型購房群體，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)、內(nèi)外環(huán)境、各項配套的要求比較高。最好賣的是130平方米左右的三室和150平方米左右的四室戶型�！痹鼙硎尽�
濟(jì)南一家樓盤的項目經(jīng)理馮澤瑞認(rèn)為，現(xiàn)在大家看中的是品質(zhì)和舒適度，“就拿三室兩廳兩衛(wèi)的戶型做比較，正常的在130平方米左右，而部分樓盤的該戶型僅有100平方米多點(diǎn)，最小的臥室放下一張床就滿了�！�
對于馮澤瑞的說法，市民張文峰表示贊同�！拔以タ催^一個108平方米的樣板間，有個臥室除了放下1.5米的床外，其他的都是畫在墻上的�！�
“從目前的樓市形勢看，我們對未來3個月市場行情持謹(jǐn)慎態(tài)度，很難有快速反彈。”馮澤瑞表示。
袁杰認(rèn)為，今年濟(jì)南將有超百樓盤推售。不少開發(fā)商表示，去年已推項目仍在銷售中，今年將根據(jù)需求進(jìn)行加推�！皾�(jì)南樓市的庫存量充足，可以實(shí)現(xiàn)以銷定產(chǎn)，市場整體供應(yīng)量不會出現(xiàn)短缺，但是局部或階段性供應(yīng)不足仍將存在。”袁杰表示。
濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛認(rèn)為，雖然去年住宅用地供應(yīng)量小于往年，但是已取得預(yù)售許可商品住宅庫存約在1200萬平方米左右，未取得預(yù)售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，仍可保持合理供應(yīng)。
