經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
7月19日，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)了2023年上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及銷售排行榜。通報(bào)顯示，2023年上半年濟(jì)南新建商品住宅銷售4.11萬(wàn)套，均價(jià)為14981.91元/平方米，同比增長(zhǎng)9.20%；區(qū)域分化明顯，主城六區(qū)(歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、高新)銷售面積占比7成，改善型項(xiàng)目銷售占比走高。二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)減”的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，漲幅超過新房市場(chǎng)。
上半年濟(jì)南新建商品住宅銷售4.11萬(wàn)套
上半年，濟(jì)南新建商品房銷售9.00萬(wàn)套，面積749.53萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)5.04%；銷售金額991.92億元、同比增長(zhǎng)17.67%。其中住宅銷售4.11萬(wàn)套，面積544.72萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)17.88%；均價(jià)為14981.91 元/平方米、同比增長(zhǎng)9.20%；銷售金額816.10億元、同比增長(zhǎng)28.73%。
區(qū)域分化明顯
截至6月底，濟(jì)南市新建商品住宅去化周期約11.7個(gè)月(2022年底為14.1個(gè)月)。主城六區(qū)銷售面積389.12萬(wàn)平方米，占全市總成交面積的71.62%(2022年為63.62%)。從區(qū)域去化情況看，歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)域住宅去化周期約在9個(gè)月左右，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象(例如東部盛福、長(zhǎng)嶺山等熱點(diǎn)區(qū)域)；周邊區(qū)域庫(kù)存壓力仍然較大。
截至6月底，新建商品房可售面積3139.00萬(wàn)平方米、同比下降1.23%，去化周期約25.1個(gè)月。其中，住宅可售面積1032.75萬(wàn)平方米、同比下降17.40%，去化周期約11.7個(gè)月，住宅去化周期整體處于合理區(qū)間。
套均132.77平方米
100-144平方米戶型仍是住宅市場(chǎng)成交主流面積段。面積100-120平方米、120-144平方米戶型，分別占住宅總成交量的25.06%、43.77%，占總交易量的68.82%(2022年分別為24.61%、43.82%)；今年上半年比較受關(guān)注的144平方米以上的大戶型產(chǎn)品約占24.93%(2022年為26.01%)。住宅套均面積約132.77平方米，與去年相比基本持平(2022年為133.72平方米)。
新建住宅外地購(gòu)房者占比約23.5%(其中，省內(nèi)18.6%、省外4.8%)，較2022年增長(zhǎng)4.2%，2022年9月限購(gòu)政策調(diào)整后，外地購(gòu)房者明顯增加，城市吸引力逐步顯現(xiàn)。
截至6月底，新建商品房可售面積3139.00萬(wàn)平方米、同比下降1.23%，去化周期約25.1個(gè)月。其中，住宅可售面積1032.75萬(wàn)平方米、同比下降17.40%，去化周期約11.7個(gè)月，住宅去化周期整體處于合理區(qū)間。
二手房交易量接近往年全年
二手房交易持續(xù)回暖。1-6月份，二手房交易5.31萬(wàn)套、網(wǎng)簽面積412.50萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)94.61%。其中住宅交易3.47萬(wàn)套，成交面積361.28萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)96.16%。二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)減”的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，漲幅超過新房市場(chǎng)。從近5年的二手住宅成交量來(lái)看，今年上半年二手住宅交易量已經(jīng)基本接近往年全年的銷售量(2018年-2022年二手住宅年平均交易量約390萬(wàn)平方米)。
主城區(qū)成交占比較高。主城六區(qū)二手住宅交易量2.77萬(wàn)套，約占全市成交套數(shù)的84.46%(2022年為85.31%)，歷城、歷下、市中區(qū)交易占比較高，分別為22.11%、17.03%、17.78%，槐蔭、天橋區(qū)成交占比也保持在10%以上，其它區(qū)域占比較小。10-20年房齡的二手住宅套數(shù)占比接近70%，東部歷城區(qū)改善性次新房受市場(chǎng)關(guān)注度較高；20年以上房齡的成交占比約25%，但整體成交均價(jià)偏低。
改善性需求旺盛。90-144平方米、90平方米以下戶型套數(shù)占比分別為55%、35.04%，合計(jì)約90%的市場(chǎng)份額，與2022年基本一致。二手住宅套均面積約103.50平方米，呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)(2022年為101.98平方米)。二手住宅市場(chǎng)成交旺盛，一方面帶動(dòng)“以舊換新”的改善需求，成為新房市場(chǎng)有力的支撐，帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)回暖；另一方面新房市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期，部分剛需、改善性購(gòu)房者選擇購(gòu)買二手房，分化了一部分新房市場(chǎng)需求。
外地人購(gòu)房占比有所提升。二手住宅外地購(gòu)房者占比約32.84%(2022年為18.67%)，2022年9月限購(gòu)政策調(diào)整后，外地購(gòu)房者購(gòu)買二手住宅的比例均保持在30%左右。2021年9月二手住宅價(jià)格進(jìn)入下行空間，目前主城區(qū)二手住宅價(jià)格處于低位，吸引外地剛需、改善性購(gòu)房者首選購(gòu)買二手房。
下半年二手房將繼續(xù)分化新房市場(chǎng)份額
濟(jì)南市房協(xié)研判，從住宅供應(yīng)方面來(lái)看，雖然2022年住宅用地供應(yīng)量小于往年，但是考慮到已取得預(yù)售許可商品住宅庫(kù)存約在1000萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)整體庫(kù)存量雖未出現(xiàn)短缺，但是區(qū)域不平衡、局部或階段供應(yīng)不足現(xiàn)象凸顯。
近年來(lái)，濟(jì)南市商品住宅銷售規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新建住宅保持在1000-1200萬(wàn)平方米左右；二手住宅若保持當(dāng)前交易量，全年有望突破600萬(wàn)平方米的交易量，較往年增加50%左右規(guī)模(往年保持在約400萬(wàn)平方米左右)，或?qū)⒗^續(xù)分化新房市場(chǎng)份額。預(yù)計(jì)全年商品房市場(chǎng)整體仍將保持較大規(guī)模交易量。
