家電、手機、汽車以舊換新的營銷手段早已屢見不鮮，購房也能以舊換新在濟南房地產市場上卻是鮮有耳聞。近日，濟南一樓盤發布一張海報，稱“以房換房以舊換新”，消息發布后迅速引發市場關注。
根據海報信息，以房換房的交換流程僅需三步。首先，提供老房子信息，價格評估;其次，支付老房子房款，回購過戶;最后，業主支付購房款，購買新房。這到底是怎么回事?換房需要什么條件?如何保障換房價格的公平性?是否存在一些消費隱患? 記者對此進行了調查采訪。
房齡10年內，總價低于新房60%
“資產置換、學區改善、自住投資瀾庭高階置業模式來襲!”“換經五路學府”“換‘精妝房’”……這是濟南市一家樓盤在朋友圈曬出的海報，其中“以舊換新亮相濟南”8個醒目大字。根據海報上顯示的位置，記者來到了位于濟南市南部區域的這家樓盤。環顧四周后，記者發現售樓處外并無張貼此前在網上公開宣傳的海報。當記者問及網上海報內容是否屬實時，工作人員表示，購房者可以用濟南市現有住宅置換現場新房，也就是說舊房可以直接抵換新房 。
記者了解到，“以舊換新”主要是由開發商牽頭，項目合作方參與。而項目合作方為項目施工方、承包商等，他們對舊房進行收購用于買賣或者工抵。“活動的具體操作方式為，有改善需求、對項目感興趣的購房者，由中介評估其舊房市場價，購房者認可舊房評估價和意向新房的價格后，交3萬元定金鎖定房源。”工作人員說道。針對開發商“以舊換新”的做法，有市民表示：“這不等于二手房轉讓了嗎?”“所有地市的舊房都可以抵換嗎?”“看似操作簡單，舊房價值認定標準如何算，能等價換取新房嗎?” 還有的市民稱：“別沖動，先問清楚，世界上沒有無緣無故的愛。”
“并不是任意舊房都可以置換，有一定的前提條件。”工作人員介紹，舊房房齡需控制在10年以內，并且房子必須有不動產權證，兩條都符合的前提下，才能對房屋進行下一步的評估。“舊房在符合條件的情況下，存在墻體開裂、承重墻損壞或者其他問題，我們也不予以抵換。”工作人員解釋道，雖然規則細節是這么要求，但總體上來說，還是要根據舊房的整體情況來判定是否能進行換新。由于個別小區地理位置較好，要求也存在一定的特殊性。例如經五路、燕山、和平路等附近的老小區雖然房齡都已超出規定年限，有的房齡甚至高達50年，但同樣可以抵換。與此同時，在規定條件的基礎上，舊房總房款不能超出新房總房款的60%。假設一套舊房可以賣90萬元，那新房價格要在150萬以上才可以進行換購。
項目直接“回收”，半月內預定6套
面對這種換新政策，市民們卻紛紛提出了自己的疑問：“如果購房者要用住宅來換房的話，那么就必須委托開發商來全權處理房子出售事宜，那如何對新舊房子定價?”“舊房一時半會賣不出去怎么辦?”據了解，新房價格以開發商現場公布的價格為準，而舊房的價格則以該房產所在小區半年內成交的均價為準，如果這個小區半年內沒有房子成交的話，則以一年內該小區成交的房價為準。“評估價是否與市場持平，主要還是看房屋的綜合價值空間。”工作人員解釋道，項目對舊房進行收購，而不是進行二次幫賣，因此也不會有賣不出去的煩惱。雙方協商同意后，舊房即可直接過戶給開發商合作的第三方股東。一旦舊房房款到賬，就可抵用部分新房房款。
“來咨詢換房的人還挺多的，目前已經有3-6套正在操作流程中。”隨后，工作人員向記者展示了幾份客戶剛填完的房屋評估表，房齡、面積、層高、戶型、房屋朝向、具體位置、貸款情況等，表上完整清晰地標注著舊房情況。“意向客戶達到一定數額后，我們會找專業的公司統一進行評估。”該銷售人員說，至于活動持續到什么時候，目前預計是8月底，具體情況還需等項目進一步通知。
家住濟南市槐蔭區的包先生就是這次活動的參與者之一，“自家原來宿舍分的老房子掛103萬元一個多月了，根本沒人看。”包先生表示，在聽說濟南一樓盤推出的以舊換新活動后，他來到項目處考察多次，對一套146平方米的四室兩廳戶型比較感興趣。“現在就等著評估看看房子價值，如果能估到心理價，我就盡快換新房。”包先生說道。“舊房賣不出去，新房置換計劃泡湯。如果房主扛著不愿降價，很多二手房掛牌幾個月甚至幾年都賣不出去，而一些打算賣房改善的客戶因此無法順利換房。我們推出的這個活動，就是為了解決這些改善型客戶的痛點。”另一銷售人員補充道。
多地房企開“換”，交易需規避風險
值得一提的是，記者注意到雖然買房以舊換新這個活動在濟南尚屬新鮮事物，但從全國來看，此前已有威海、深圳、蘇州、無錫、臨沂等城市的多個地產項目推出過類似活動。而實施此類活動的房地產企業，不止一家。據相關媒體報道，山東威海一房企樓盤于今年7月中旬推出“以舊換新”計劃，先選新房、幫賣舊房。具體操作方式是，房企聯合中介平臺發起年中置換計劃，由中介機構專業評估，確定舊房價值;然后將舊房源置頂銷售，聚焦資源快速銷售;如果售出，聯合戰略銀行，快速審批貸款;在約定時間內，舊房如果沒能售出，新房無理由退房。
縱觀全國，雖然多個地產項目在多個城市推出此類活動，但項目合作方直接將舊房收購的先例并不多。“該活動除了能盤活市場各環節，對購房者的最大便利是省心，交易環節不需要操心，購房者等著舊房收購、支付新房余款就行，置換房屋大約在明年11月份交房。”工作人員表示，以房換房，本質上是開發商花樣促銷的手段，但這個舉措可以讓市場周轉起來，不然就陷入了死循環。同時也能有效解決時間久、成本高等換房困擾，預計最終真正換房的比例會很大。
“‘以舊換新’的營銷方式，其實與一般置換人群的買房方式一樣，只是通過整合資源，把全流程打通，使得買房過程更加流暢，出發點是好的，提高銷售效率，能夠很好地促進改善型住房需求的消費，對想以舊換新的購房人是一大利好。”不過，業內人士也提醒道，目前房地產市場政策在變化，賣房與買房兩端的交易都可能產生糾紛，應該注意各個環節的銜接。買房人以舊換新等于是一買一賣，只不過把賣房業務直接委托給了開發商，賣舊買新的合同要簽署好，二者之間是什么關系，包括賣房、買房的稅收優惠、補貼，賣房是否有手續費、舊房的房價是否符合預期等，在合同里約定好，就可以規避可能發生的風險。(來源：山東商報)
