在探索取消公攤的路上，萬(wàn)億城市合肥走在了前面。
近期，合肥市召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議，提出“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷(xiāo)售’試點(diǎn)”“積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”等10條舉措，引發(fā)廣泛關(guān)注。
其中，最受外界關(guān)注的內(nèi)容是“避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，也即探索取消公攤。
據(jù)了解，這是合肥首次公開(kāi)提出“探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。在多地紛紛推出房地產(chǎn)新政的當(dāng)下，合肥也就此成為首先提出“取消公攤”的省會(huì)城市。
商品房公攤面積爭(zhēng)議，其實(shí)近幾年從未間斷，此前就有全國(guó)政協(xié)委員建議取消公攤面積，稍早前陜西“女子買(mǎi)69平方米公寓有37平方米是公攤”事件，更是引發(fā)諸多關(guān)注。
那么，打響取消公攤“第一槍”的城市，為什么是合肥?讓不少購(gòu)房者詬病的公攤面積，是否會(huì)以此為起點(diǎn)發(fā)生改變?
為什么是合肥?
在合肥市召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議之前，7月27日，合肥市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況分析》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《情況分析》)，外界得以一窺合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
《情況分析》顯示，2023年上半年，合肥市商品房銷(xiāo)售面積652.95萬(wàn)平方米，同比下降15.9%，較一季度和去年同期分別擴(kuò)大0.8和3個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)下降18個(gè)月。
《情況分析》指出，受4月份房地產(chǎn)新政以及6月全年基數(shù)最高影響，二季度銷(xiāo)售走勢(shì)經(jīng)歷前兩個(gè)月的短期改善后繼續(xù)向下滑落，政策效果未達(dá)預(yù)期，實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)較為有限。其中，6月當(dāng)月銷(xiāo)售131.22萬(wàn)平方米，同比下降33.8%。
從區(qū)域市場(chǎng)看，《情況分析》還提到，上半年，合肥三大區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)普降態(tài)勢(shì)。其中，城區(qū)、縣域銷(xiāo)售繼續(xù)兩位數(shù)下降，降幅分別達(dá)到22.2%和14.5%;開(kāi)發(fā)區(qū)銷(xiāo)售同比下降8%。13個(gè)縣區(qū)“3升10降”，其中，包河同比下降0.6%，接近同期水平;其余縣區(qū)成交量均大幅萎縮，廬陽(yáng)、蜀山、長(zhǎng)豐、巢湖降幅超50%。
“銷(xiāo)售市場(chǎng)支撐減弱，商品房銷(xiāo)售持續(xù)下滑”，是合肥對(duì)于該市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端情況的最新研判;“增量支撐不足，基數(shù)壓力仍存”，是其對(duì)預(yù)期端的研判。前述《情況分析》提到，7月份，全市新增房地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，同比少3個(gè)，計(jì)劃總投資47.89億元，下降45.9%。前7個(gè)月，預(yù)計(jì)全市新增項(xiàng)目57個(gè)，同比減少10個(gè)，新增項(xiàng)目貢獻(xiàn)將進(jìn)一步減弱。去年同期，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，下半年月均成交量在114萬(wàn)平方米左右，而今年上半年月均成交接近110萬(wàn)平方米，后期若沒(méi)有規(guī)模項(xiàng)目推盤(pán)入市，下半年銷(xiāo)售難以大幅回升。
銷(xiāo)售維艱之下，合肥市今年減少了供地?cái)?shù)量。7月27日，合肥第五批土地拍賣(mài)成交了8宗地塊，總成交面積535.95畝，其中涉宅用地7宗518.58畝，總成交金額42.71億元。在此之前，合肥市土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了三則取消公告，涉及11宗地塊。
與此同時(shí)，中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1～6月，合肥市區(qū)推出涉宅用地規(guī)劃建筑面積344.15萬(wàn)平方米，同比下滑53.7%;成交規(guī)劃建筑面積250.4萬(wàn)平方米，同比下滑53.5%;土地出讓金258.7億元，同比下滑40.7%。
這是合肥出臺(tái)探索取消公攤等10條舉措落地的大背景。事實(shí)上，除了探索取消公攤外，合肥還提出大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”，大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等重磅舉措。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)胡鈺對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，多地紛紛推出房地產(chǎn)新政，但優(yōu)惠和激勵(lì)措施大都集中在契稅補(bǔ)貼，降低利率、首付比例等消費(fèi)端，合肥探索取消公攤則是從供給端解綁，通過(guò)供給端改革刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，以提振消費(fèi)信心，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷。
在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清看來(lái)，目前下行壓力比較大的情況下，取消公攤面積整體上有利于激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，會(huì)引導(dǎo)一些購(gòu)房者去購(gòu)房，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合肥最新出臺(tái)房地產(chǎn)10條舉措對(duì)于購(gòu)房者影響比較大的，就是探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的政策，“因?yàn)榭梢詫?shí)實(shí)在在地減少購(gòu)房成本，使得房率增加”。
他對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，合肥此次出臺(tái)10條舉措，是7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，全國(guó)首個(gè)出臺(tái)系統(tǒng)性房地產(chǎn)政策的城市，“有多個(gè)政策條文創(chuàng)新性很強(qiáng)”。這說(shuō)明合肥對(duì)當(dāng)前樓市的新問(wèn)題和新情況，以及“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，做了充分的市場(chǎng)調(diào)研。
“公攤泡沫”何時(shí)消?
公攤面積被認(rèn)為起源于中國(guó)香港。2001年起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
公攤面積是“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”的簡(jiǎn)稱(chēng)，通常包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房的建筑面積等。
公攤面積與套內(nèi)建筑面積之和，構(gòu)成了一套商品房的建筑面積，目前商品房銷(xiāo)售以建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去的多層和小高層住宅的公攤面積較小，得房率普遍在80%以上，一些沒(méi)有電梯的多層住宅得房率甚至達(dá)到95%以上。而如今越來(lái)越多高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%～75%。
嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)新聞周刊表示，從近年來(lái)房地產(chǎn)的交付情況看，購(gòu)房者抱怨比較多的一個(gè)情況是，很多房子得房率很低，比如“110平米房屋到手僅61平米”“西安商業(yè)公寓公攤面積超50%”等消息，屢見(jiàn)報(bào)端。
近年來(lái)，社會(huì)層面有關(guān)取消公攤的呼聲越來(lái)越高，中央以及地方也在嘗試提出取消公攤面積的征求意見(jiàn)或提議。
2022年8月29日，內(nèi)蒙古住建廳將取消公攤面積列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。不少人大代表以及政協(xié)委員也提出取消公攤面積的議案和提案。
比如，去年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋曾建議國(guó)家取消公攤面積。他說(shuō)，“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商‘信口開(kāi)河’，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)力。”
他認(rèn)為，當(dāng)下公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)等也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。“公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。”他說(shuō)。
分析認(rèn)為，取消公攤的優(yōu)勢(shì)在于，能讓購(gòu)房者更清晰地了解所購(gòu)房屋實(shí)際面積，同時(shí)減少開(kāi)發(fā)商暗箱操作的空間。
廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎向中國(guó)新聞周刊表示，普通購(gòu)房者實(shí)際上搞不清楚公攤面積的大小，也不可能去丈量，套內(nèi)面積是實(shí)打?qū)嵉膿碛忻娣e，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可以減少“貓膩”。
宋向清說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)商品房市場(chǎng)已經(jīng)成熟，公眾已經(jīng)認(rèn)識(shí)到存在開(kāi)發(fā)商利用公攤漏洞進(jìn)行相關(guān)暗箱操作，導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本增加，侵害購(gòu)房者權(quán)益的現(xiàn)象。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，合肥此次提出探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，是國(guó)內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，有助于減少房企“玩貓膩”，可以真正保障購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)權(quán)、使用權(quán)。
值得一提的是，早在2013年香港就已告別公攤面積，實(shí)行住宅物業(yè)銷(xiāo)售新規(guī)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，香港做法具有借鑒意義。據(jù)了解，實(shí)施新規(guī)后，香港新房銷(xiāo)售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監(jiān)禁;針對(duì)二手房售賣(mài)，政府要求賣(mài)家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。
在中國(guó)內(nèi)地，早在2002年6月，重慶市人大常委會(huì)通過(guò)條例要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不過(guò)，2011年，重慶由從前的以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，調(diào)整為兩套方案并行：按套內(nèi)面積計(jì)算，或按建筑面積計(jì)算。
彭澎提到，重慶是全國(guó)一直實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市，但是近兩年也開(kāi)始有項(xiàng)目按建筑面積賣(mài)，“主要是讓房?jī)r(jià)顯得低一些”，于是就出現(xiàn)了兩種計(jì)算方式并存的情況。在他看來(lái)，最好是兩種面積都明確標(biāo)出并計(jì)價(jià)，讓購(gòu)房者清楚選擇。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了公攤面積，開(kāi)發(fā)商也大概率會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)公攤面積的費(fèi)用，其中的關(guān)鍵在于，開(kāi)發(fā)商要把公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開(kāi)，比如在購(gòu)房合同上明確清楚，“讓購(gòu)房者感受到貨真價(jià)實(shí)”。(來(lái)源:中國(guó)新聞周刊)
