經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
近日，合肥市召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，提出“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷售’試點(diǎn)”“積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”等10條舉措。此消息一出，引發(fā)網(wǎng)友熱議。
近年來(lái)商品房公攤面積爭(zhēng)議不斷，不少網(wǎng)友在“吐槽”公攤面積的同時(shí)也發(fā)出疑問(wèn)：為何不能按套內(nèi)面積交易？畢竟，按套內(nèi)面積交易可減少開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間因面積產(chǎn)生的糾紛。
那么，商品房按照套內(nèi)面積來(lái)交易是否可行？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。
期盼按“套內(nèi)”交易
實(shí)際上，近年來(lái)公攤面積引發(fā)的爭(zhēng)議比比皆是。如青島一購(gòu)房者購(gòu)買110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%。
“我希望能按‘套內(nèi)’面積買房，我就知道了我買的100平方米的房子就是100平方米，而不是現(xiàn)在的72平方米了，這樣就不會(huì)被開(kāi)發(fā)商用公攤面積來(lái)忽悠了。”濟(jì)南市民翟瑩說(shuō)道。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，前幾年翟瑩購(gòu)買了一套101.25平方米的房子，購(gòu)買時(shí)也不清楚公攤多少，直到房產(chǎn)證下來(lái)后才發(fā)現(xiàn)，101.25平方米的房子，套內(nèi)面積只有72.85平方米，另外的28.4平方米則是公攤面積。
“當(dāng)時(shí)真不知道公攤有這么大，如果知道這么大，我就不買了。”翟瑩說(shuō)，“我都不知道這接近30平方米的面積都在哪兒?”
事實(shí)上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規(guī)則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
“如果按套內(nèi)面積計(jì)算，這28.4平方米的錢就省下了。”翟瑩說(shuō)道。
除了所謂的買房省錢外，在市民徐少杰看來(lái)，如果按套內(nèi)面積計(jì)算，消費(fèi)者在后續(xù)的生活同樣可以省下不少支出。他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等都按照建筑面積計(jì)算。公攤面積越大，額外付出的費(fèi)用就越高。“在承擔(dān)了公攤面積后，又要承擔(dān)居住后的各種額外費(fèi)用。造成權(quán)責(zé)不清，增加了居住費(fèi)用和各項(xiàng)開(kāi)支。”
不過(guò)，對(duì)于翟瑩的說(shuō)法，濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目部經(jīng)理張凱并不認(rèn)同。“不能這樣算，買房的錢一分也不會(huì)少。用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，房款總價(jià)不會(huì)變，但是單價(jià)會(huì)上漲。”
在張凱看來(lái)，一套建筑面積100平方米的房子售價(jià)2萬(wàn)元/平方米，如果按照20%的公攤計(jì)算，套內(nèi)使用面積為80平方米，在總價(jià)不變的情況下，單價(jià)就變成了2.5萬(wàn)元/平方米。“這個(gè)改變，涉及的只是兩種不同的計(jì)算方法。即原來(lái)按照建筑面積計(jì)算，以后按照套內(nèi)面積計(jì)算，結(jié)果就是每平方米單價(jià)上漲，但房產(chǎn)的總價(jià)不變。”張凱表示。
短期內(nèi)或難實(shí)現(xiàn)
在濟(jì)南市民胡浩看來(lái)，公攤面積是開(kāi)發(fā)商的灰色地帶。 按建筑面積售房，容易讓一些不良的開(kāi)發(fā)商在公攤面積上暗箱操作，使套內(nèi)面積減少，公攤面積變大。
胡浩告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，關(guān)于公攤面積，還有一個(gè)很老的梗：每一個(gè)小區(qū)的所有房子的公攤面積加起來(lái)，一定會(huì)超過(guò)這個(gè)小區(qū)的實(shí)際公攤面積，“這大概就是所謂的1+1〉2吧。”
在采訪中，不少人對(duì)按“套內(nèi)面積”銷售存在幾個(gè)疑問(wèn)?“現(xiàn)在各種稅費(fèi)是按照建筑收取的，建筑面積如果不作為房屋交易的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量方法，難道提高費(fèi)率?以前買房子的怎么辦?兩三年前買了房子還沒(méi)有辦不動(dòng)產(chǎn)證的怎么算?這些問(wèn)題都需要解決。”市民張琦提出了自己的看法。
張凱認(rèn)為，公攤面積短期內(nèi)不會(huì)取消。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)故意將公攤做大賺消費(fèi)者的錢。“在容積率固定的前提下，如果開(kāi)發(fā)商將公攤盲目做大，根本沒(méi)法多賺一分錢，反而會(huì)因?yàn)楣珨傔^(guò)大丟失客戶。”
在一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人初鑫看來(lái)，按套內(nèi)面積交易對(duì)房屋交易跟后續(xù)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生的連帶影響，也該有配套的落地政策。
“比如，二手房該如何交易。雖然房子交易將執(zhí)行套內(nèi)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)有的二手房都是按照建筑面積計(jì)價(jià)，它們被再次投入市場(chǎng)后，到底是根據(jù)新規(guī)則執(zhí)行，還是沿襲舊規(guī)，關(guān)系到購(gòu)房者和賣房者雙方利益，如何平衡，需要有規(guī)則層面的回應(yīng)。”
房產(chǎn)行業(yè)分析師宋海濤表示，公攤積弊已久，取消似乎迫在眉睫。但目前情況下，仍然不現(xiàn)實(shí)。開(kāi)發(fā)商的樓面價(jià)是按建筑面積算的，各項(xiàng)成本也是按建筑面積算的，如果取消公攤，房子的成本指引的房?jī)r(jià)一定是上漲的。就拿第一個(gè)取消公攤的城市重慶來(lái)舉例子，其商品房分為兩種方式出售:無(wú)公攤出售和有公攤出售，而這兩種方式的總價(jià)一樣。取不取消公攤，對(duì)于購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有什么區(qū)別的。唯一的好處就是，購(gòu)房者買得明白。
宋海濤表示，公攤面積制度不完善，取消是早晚的事情。不過(guò)，凡事不可操之過(guò)急，雖然現(xiàn)階段不少城市有取消公攤的試點(diǎn)，但里面牽扯到的東西太多，距離全面鋪開(kāi)還有很長(zhǎng)的一段路要走。“只有完善法規(guī)和規(guī)范市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商循規(guī)蹈矩，依法依規(guī)執(zhí)行，才能減少因公攤面積帶來(lái)的困擾和風(fēng)險(xiǎn)。如果去掉公攤面積，也要加強(qiáng)監(jiān)管和防止出現(xiàn)新的問(wèn)題。”
“可以先從二手房交易開(kāi)始，然后對(duì)新房銷售進(jìn)行改變，均按套內(nèi)面積計(jì)算。當(dāng)然要給予市場(chǎng)一年或者兩年的雙軌制過(guò)渡期，建筑面積和套內(nèi)面積并行。”宋海濤建議道。
