當前，房地產信貸政策的調整優化備受關注。多家A股上市銀行高管在中期業績發布會上透露，對于存量房貸利率下調進行了業務的梳理、分析、測算，已經有了預案。但下調存量房貸利率需要統籌兼顧多重因素，這給具體的調整增加了復雜性，相關措施的落地很難“一刀切”。未來將在有關部門指導下穩妥推進實施。
多家銀行透露，近兩個月，房貸提前還款情況有所緩解。有上市銀行高管認為，如果銀行在目前還有一定利差，盈利能力還較強的情況下，能夠盡快吸收房地產“灰犀牛”風險爆發帶來的損失，這對整個銀行業的健康發展都至關重要。還有銀行高管表示，長期看，房地產仍然是中國國民經濟的支柱產業，一定會健康發展。短期看，現在風險還在出清過程中。
調整存量房貸利率：已有預案 將在監管指導下有序推進
7月以來，金融管理部門數度就存量房貸利率發聲。中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議明確，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
“目前來看我們已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。”招商銀行行長助理彭家文說，根據金融管理部門的發聲判斷，存量房貸利率下調勢在必行，是大概率事件。總體來看，招商銀行會在中國人民銀行的指導下按照市場化、法治化原則穩妥地推進實施。
中信銀行副行長謝志斌表示，該行密切關注監管導向和市場動向，已對行內業務情況進行了及時的梳理和分析，對可能發生的業務調整已經做好了預案。后續，中信銀行將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。
關于存量房貸利率調整，華夏銀行行長關文杰表示，將在監管部門指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展。
調整存量房貸利率：需兼顧多個因素 難實行“一刀切”
從銀行高管的表態看，下調存量房貸利率需要統籌兼顧多重因素，這給具體的調整增加了復雜性，相關措施的落地很難“一刀切”。
彭家文表示，有很多因素需要兼顧好。比如，如何兼顧好“因城施策”問題，在“因城施策”的同時如何考慮好公平性問題，還有銀行系統能否支持的問題。“這些都特別復雜。各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。”
“基于目前掌握的信息，同業各行對政策的理解也不盡相同。我們理解，實際操作既要考慮對客政策的一致性，又要考慮各地區的差異性，以及利率調整力度等諸多因素。”謝志斌表示，比如，從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區域情況看，歷史上房地產政策是“因城施策”的，各地區房貸利率差異較大，存量房貸利率調整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。
調整存量房貸利率影響：有息差下行壓力但總體可控
關于調整存量個人住房貸款利率對息差的影響，建設銀行首席財務官生柳榮表示，預計這會對凈息差會產生一些影響。目前，監管部門的具體的細則還未出臺，各家銀行也在溝通，因此現在測算還有一定難度，總體上會有一定的息差下行壓力。
“從調整力度來看，需要兼顧銀行實際承受能力。”謝志斌表示，按照一些主流券商研究機構的估算，(存量)按揭利率每調降10個BP，對全行業相關凈息差的影響約為0.9個到1個BP。中信銀行現在存量利率每降低10個BP將會影響到該行凈息差約0.8個BP，相對于全行業有一些優勢。
招商銀行已經通過樂觀情景、中性情景和不利情景來測算下調存量房貸利率的影響。“從測算結果看總體還是可控的，應該還在我們的掌握之中。”彭家文表示。
“當然不要一味地看到負面的影響，存量房貸利率的調整也有其正面影響。”彭家文說，存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調，提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。此外，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶的黏度，從而對零售業務的增長有利。因此，不能光看對短期財務的不利影響，長期來看也有其有利的一面。
提前還款：近兩個月有所緩解
多家銀行透露，近期，提前還款現象已經有所緩解。
建設銀行副行長李運表示，近幾個月，新受理的提前還款需求趨于穩定，相比于4月時的峰值下降了不少，建設銀行將繼續做好相關服務。
關文杰表示，今年該行個人按揭貸款提前還款與市場總體情況基本一致，提前還款量同比有所增長，從近兩個月的情況看，提前還款有所緩解。
平安銀行行長特別助理蔡新發表示，提前還款現象自去年底開始上升，在今年一、二季度交替時達到高峰，6、7月份已經回落至去年三季度時的正常水平。
房地產風險形勢：風險仍在出清 市場預期修復等需要時間
“過去講房地產是‘灰犀牛’。面對‘灰犀牛’風險，是讓它爆發，盡快地消化、吸收、化解這個風險?還是讓這個‘灰犀牛’繼續存在、保持著，等未來再爆發?”招商銀行行長王良表示，房地產和銀行業高度相關，是資金密集型行業。房地產經過兩年的調整，實際上“灰犀牛”風險已經爆發了。在爆發過程中，包括招商銀行在內的商業銀行有能力和實力消化房地產風險給銀行、給金融業帶來的損失。
王良表示，如果銀行在目前還有一定利差，盈利能力還較強的情況下，能夠盡快吸收房地產“灰犀牛”風險爆發帶來的損失，這對整個銀行業的健康發展都至關重要。經過這兩年的時間，現在招商銀行房地產風險化解已基本接近尾聲。這個過程后，招商銀行能夠更健康地發展。
7月以來，房地產政策利好持續釋放。中信銀行副行長胡罡認為，從政策面看，現在已經適時調整優化、大為改善。“長期來看，房地產仍然是中國國民經濟的支柱產業，一定會健康發展。短期來看，現在風險還在出清的過程中。我們高度關注下一步政策面的變化、銷售面的改善。”胡罡說。
招商銀行副行長朱江濤表示，從政策面看，近期中央政治局會議有新的定調，向市場進一步傳遞積極信號。但是從政策落地到市場預期修復，再到形成市場實際的購買能力，需要時間。
今年，房地產行業新增了市場違約主體，房地產企業的分化加劇。朱江濤表示，從招商銀行的房地產風險看，上半年該行房地產不良貸款生成額為48億元，與去年同期相比較大幅度地下降。預計全年房地產不良貸款生成會有比較明顯的降幅。整體來看，招商銀行房地產不良貸款生成的峰值應該在2022年。
關于對部分房地產企業的風險敞口情況，朱江濤透露，目前招商銀行和碧桂園的合作額度與該行在行業市場的地位基本匹配。招商銀行境內自營業務敞口占全部合作金額的87%，基本是項目融資，項目端貨值對債務的覆蓋倍數在1.5倍以上，后續該行會持續關注風險，進一步加強對項目端的管理。境外的自營業務敞口占比5%，主要是境外銀團貸款，擔保方式是信用，一旦主體違約，這部分業務的風險相對比較大。
交通銀行首席風險官劉建軍表示，碧桂園、遠洋集團在該行的業務余額和占比小。前者項目貸款正常，后者除個別房地產項目出現問題之外，總體資產質量可控。
未來的房地產策略：繼續支持剛性和改善性住房需求
建設銀行是房貸第一大行。“房地產市場出現波動時，有人以為建設銀行會成為最大的受害者。其實恰恰相反，建設銀行在6年前就及時提出了住房租賃戰略，慢慢地減少對房地產開發貸、按揭貸款等的投入。”建設銀行董事長田國立表示，建設銀行過去的房地產(業務)比重很大，及早轉到住房租賃收到了很好的效果。
田國立認為，當前國家支持住房租賃市場發展的政策導向進一步明確。建設銀行布局早，能夠更好把握政策機遇和市場紅利。下一步，建設銀行將繼續參與房地產發展的新模式，也就是“租購并舉”住房制度建設，積極為特大、超大城市城中村改造提供配套服務，配合各地政府住房保障等需求，因地制宜地提供建設銀行解決方案。
建設銀行副行長李運表示，建設銀行會繼續支持剛性和改善性住房需求，發揮過往在個人按揭貸款方面的服務特色，大力推進二手房“帶押過戶”等業務模式的創新。同時，將加強與重點房企、優質中介機構的戰略合作和系統直聯，以提高客戶的辦貸體驗。
(來源：上海證券報)
