經濟導報記者 劉勇 見習記者 于婉凝
8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。就在幾天前，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。
除此之外，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。
受訪的業內人士認為，新政接連發布，對房產市場回暖以及房產市場穩定發展會起到比較好的作用。
“新政對市場潛在的需求轉換成有效的需求有一定幫助，對保障房地產市場的穩定發展起到積極作用。”山東大學經濟學院教授李鐵崗接受經濟導報記者采訪時表示。
存量房貸可以“省錢”
“昨天(9月1日)看了新聞我立馬給我的客戶經理打電話，詢問房貸能降多少的問題。”9月2日，濟南市民喬振生在接受經濟導報記者采訪時表示，“客戶經理也不清楚調整的方式，只是說，理論上可以降低。”
據了解，2020年，喬振生在濟南東部片區貸款150萬元購買了一套住房。“當時的房貸利率是基準加20個基點，今年年初調整后是4.5%，不知道這次能降多少。”
就在9月1日下午，中國人民銀行山東省分行發布《關于山東省各地市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限情況的公示》。其中明確，山東除了濟寧外其他各市，2019年10月8日到2022年5月14日的房貸利率下限是LPR，2022年5月15日至今的房貸，利率下限是LPR下浮20個基點。
也就是說，2022年5月15日之后貸款買房的市民，在符合條件的情況下，房貸利率有可能會降到4.0%。
喬振生給經濟導報記者算了一筆賬：按照此前的房貸利率4.5%(LPR4.3%+20個基點)計算，他每個月要還7600.28元，按照調整后的房貸利率4.4%(調整后為LPR4.2%+20個基點)計算，每個月的還款金額是7511.41元，如果能調整到下限(4.2%)，每個月只要還7335.26元。
“這樣算下來，最高我一個月能節省利息265元左右，最低的話也能節省接近90元。”喬振生說。
“說實話，我也不知道這樣算是不是正確，一切要實施細則出臺后才知道具體的調整方案。”一家商業銀行的個貸部經理魏政說，“不過文件明確，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套房商業性個人住房貸款利率政策下限。”
市場回暖
李鐵崗認為，連續出臺的政策，可以降低購房的成本，同時降低融資的成本。從經濟學原理上來看，降低首付實際上就是降低入門成本、入門門檻，降低利率實際上就是降低融資成本。“一般來說，降低首付即降低入門成本對于消費需求的影響多一些，降低利率即降低融資成本對于投資相對比較敏感。當然，這都會同時對消費以及投資需求產生影響。”
在李鐵崗看來，融資成本的降低對投資性需求的影響敏感程度相對比較高，而首付降低對消費需求的影響更明顯一些。
“新出臺的政策是個好事，對房產市場回暖以及房產市場穩定發展會起到比較好的作用。”正如李鐵崗所說，經濟導報記者走訪了多個在售樓盤發現，之前相對冷清的售樓處又有了熱鬧的氣息。
在濟南北湖片區一樓盤售樓處，銷售顧問告訴經濟導報記者，9月2日的到訪客戶量跟上周一周的總量相當，感覺市場有所回暖。“因為原來首付款有壓力的一些人，新政放開后貸款可以多了，首付款壓力就小了，量自然就起來了。”
據經濟導報記者了解，面對市場的回暖，該樓盤依舊保持相關的折扣優惠，去化仍然是其目前的首要任務。
在李鐵崗看來，新政對市場潛在的需求轉換成有效的需求有一定幫助，對保證房地產市場的穩定發展起到積極作用。“但不會出現房產市場以前的那種火爆場面，出現供不應求的狀態，大家來搶房子這樣一種局面。最主要的就是我們國家房產政策不管怎么變化，原來的調控和現在這個手段都是為了促進房產市場穩定發展，總基調就是‘房住不炒’。就是要在大量增加消費性需求的基礎上來發展房地產，而不是刺激投資型需求來發展房地產，這就是我們國家房產發展目前的總基調。”
進入“存量房時代”
政策出來了，新房出現了回暖，二手房市場有啥變化？
對此，經濟導報記者走訪了多個二手房中介公司發現，濟南的房地產市場出現了新的變化，二手房的銷量逐漸與新房的銷量縮小差距。
9月3日，在濟南一家二手房中介公司，負責人徐鵬告訴經濟導報記者，新政對客戶心理刺激作用比較大，需求正在慢慢釋放，這兩個月成交比較多。
“以前，在濟南市場中，新房成交量占據絕對主流地位，現在有了新的變化，二手房成交量正在上升。”徐鵬說道，“一方面是因為改善型客戶的一二手房聯動，另一方面是因為市場進入了存量房時代。”
濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫也持同樣的看法。
初鑫告訴經濟導報記者，從這幾個月的成交數據看，二手房的銷售回暖比新房好很多。“今年前7個月，濟南已經成交二手住宅4.4萬套，超過去年全年成交套數(4.21萬套)，而且最近2個月，新房二手房的成交量幾乎持平。”
在初鑫看來，之所以出現這樣的情況，主要是因為二手房的議價能力更強，而且省事方便。“一套二手房的掛牌價和成交價差不多有20萬-30萬的議價空間，而且對買方來說，成交交付后，只需要簡單收拾就能入住，不用擔心爛尾或者延遲交房。”
“確實，不少準購房者從我們這里流失轉而投向了二手房市場。”濟南一樓盤的銷售總監袁杰說道，“我們對一些準客戶進行后期維護時發現，他們已經轉向了二手房市場。主要還是價格問題，在同區域內，有些房齡10年內的二手房比新房確實便宜一些。”
