存量首套住房貸款利率下調的落地文件發出一星期后，國有大行紛紛跟進，明確具體操作細則。
截至發稿，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行已先后發布了《關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告》《關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告》《關于開展存量首套住房貸款利率調整的公告》和《關于明確存量首套住房貸款利率調整有關具體事項的公告》，對調整范圍、調整規則、申請方式、調整時間等關鍵細節給出明確指引。
問題一：哪些個人住房貸款可以調?
從時間上來看，四大行的調整范圍均為2023年8月31日及以前。
從用途來看——
工行規定：購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款;
農行規定：已發放和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
中行規定：已發放和已簽訂合同但尚未發放的商業性個人住房貸款，且符合以下兩個條件之一的：1)個人住房貸款發放時套數性質為首套住房貸款;2)個人住房貸款發放時套數性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策;
建行規定：已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款;貸款發放或簽訂合同時，不符合首套住房標準，但當前借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
在具體情形上，工行明確了何為“首套個人住房貸款”，包括：
1.原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸;
2.房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的;
3.房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的;
4.其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。
農行則明確了“實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款”，包括：
1.房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的。
2.房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的。
3.其他滿足房屋所在城市首套住房貸款利率標準的存量房貸。對于當地政府目前尚未明確是否執行“認房不認貸”政策的城市，可待當地政策確定后按照《通知》及本公告內容執行。
工行在公告中還特別提出，原則上應為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。
問題二：調整規則是什么?
確定當前新發放貸款利率水平，從時間來看，四大行均規定了三種情形：
1、2019年10月7日(含)前發放的，并且已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價的浮動利率貸款——
工行：最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行;
農行：利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR(即加點幅度為0);貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整;
中行：如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限;否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0(即LPR加0個基點)，如貸款利率低于LPR則不調整;
建行：調整后的利率按相應期限(原貸款合同期限)LPR利率執行。
2、2019年10月8日(含當日)至2022年5月14日(含當日)發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款——
工行：最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行;
農行：利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR(即加點幅度為0);貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整;
中行：如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限;否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限(即LPR加0個基點)，如貸款利率低于全國下限則不調整;
建行：調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限(原貸款合同期限)LPR利率執行。
3、2022年5月15日(含當日)后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款——
工行：最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR減20個基點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR減20個基點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行;
農行：利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點;貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整;
中行：如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限;否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限(即LPR減20個基點)，如貸款利率低于全國下限則不調整;
建行：調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限(原貸款合同期限)LPR減20個基點執行。
對于當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，四大行均明確，需先由客戶主動向銀行申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。
其中，農行進一步明確，固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。
此外，工行還提示，貸款發放時執行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日(含當日)前發放、當前執行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日(不含當日)后發放執行利率不高于LPR減20個基點的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進行利率調整。
問題三：怎么操作?
從調整方式來看，四家銀行均表示，客戶可以采取協商變更合同貸款利率和新發放貸款置換兩種方式。其中，工行明確，新發放貸款置換是指由其新發放一筆貸款，客戶使用這筆貸款置換存量首套房貸。
工行、農行、中行均明確指出，對于符合條件的客戶，銀行未來會進行批量下調。
其中，工行對原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，將主動按上述調整規則統一批量調整貸款利率;同時，原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，工行將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
農行則將于2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。
中行同樣將于2023年9月25日起，對存量首套住房貸款客戶進行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
問題四：申請時間
工行明確，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起提出申請。其中，2023年10月22日(含當日)前完成申請的，工行將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
農行明確，當前實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的客戶，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登錄農行掌上銀行，自助發起首套住房利率標準認定申請，線上提交貸款經辦行認可的承諾書、家庭住房套數查詢結果等相關證明材料。客戶也可線下向貸款經辦行提出申請辦理并提交材料。經認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進行批量調整。2023年10月23日(含)后提出申請的，農行將在10個工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調整。
中行明確，對二套及以上房貸且符合調整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶，可于2023年9月25日至10月22日(含當日)向銀行提出申請。中行將于10月25日對已受理并審批通過的進行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
建行明確，2023年10月22日(含)前提交的申請，經確認符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率即日生效。2023年10月23日(含)后提交的，2023年10月25日開始審核，于確認符合條件后的當日調整，新的利率即日生效。2023年10月25日(含)以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經審核確認后當日調整，新的利率即日生效。(來源：證券時報網)
