經濟導報記者 劉勇 見習記者 楊佳琪
9月11日，濟南市住房城鄉建設局方面消息稱，濟南市對當前房地產調控政策措施進行調整：取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制。同時，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。
同日，青島將市南區、市北區 (原四方區域除外) 移出限購區域，全域取消限購政策。同時在本市范圍內，商品住房取得《不動產權證書》可上市交易。
受訪的業內人士指出，此次調整購房政策是根據房產市場實時調整的必要行為，是符合市場現狀的。對準購房者來說，現在是購房的最好時機。“新政保證了二手房市場的供應量，穩定了二手房市場的持續活躍，激發賣舊買新的改善性訴求，同時又會帶動新建商品房的消化。”山東合富輝煌房地產顧問有限公司副總經理許傳明在接受經濟導報記者采訪時表示。
全域放開限購
經濟導報記者注意到，此前濟南二環之外其他城區已經取消限購，因此，可以說濟南全面取消限購。
對此，山東大學經濟學院教授李鐵崗表示，新政對市場潛在的需求轉換有一定幫助，對保障房地產市場的穩定發展起到積極作用。“此次調整購房政策目的是為了調整房產市場目前的狀態，調動房產市場購買的活躍度和流動性，保持房地產市場平穩健康發展。”
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對此表示，從政策角度來看，取消限購，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通性，同時對改善換房時間限制進行了大幅度的松綁，有利于釋放更多需求。
結合樓市表現來看，2023年8月濟南新房單月成交延續下降態勢，青島止降轉升略顯韌性，兩城前8月累計成交規模均不及去年同期。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年1-8月，濟南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。
經濟導報記者梳理發現，濟南全面取消限售并非一蹴而就，而是根據市場的變化逐步進行調整的。
2016年10月2日，濟南市正式開始實施限售限購政策，隨后層層加碼。直到2022年5月22日，濟南市公布房地產調控政策適度調整，實施涉及限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項調整政策，具體包括：不再將長清區、章丘區列入限購范圍;將上市交易的限售條件，由取得不動產權證滿2年調整為限購區域內住房網簽滿2年可持證交易。
2022年5月23日，濟南市再增加三項新舉措，支持養老及多子女家庭合理住房需求;優化非本市戶籍家庭購房條件;優化個人購房信貸政策。
在持續了一段時間后，2022年9月15日，濟南市持續優化房地產政策措施，繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購。這意味著除二環以內的歷下區、市中區區域實施限購外，其余區域不再限購。
2023年9月11日，取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制；同時，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。至此，濟南全面取消限購限售政策。
盤活市場需求
新政對房地產市場有何影響?
對此，許傳明認為，濟南、青島調整購房政策對“金九銀十”時期樓市有一定促動作用。一方面，新政策頒布后，很多改善型購房的市民能夠便利地出舊入新，盤活市場需求。
濟南一房地產開發商的項目部副總經理張凱在接受經濟導報記者采訪時表示，該政策對房地產行業保持平穩健康發展能起到積極的效果。但具體能發揮多大的效用，還要看市場對于政策的響應情況。
在他看來，新政意味著住房限購區域購房的居民可新增購房資格，使得本地和外地戶籍家庭都能在原來基礎上多買住房，不僅釋放了本地的購房需求，也有利于吸引外地人口在濟南買房置業。
而據經濟導報記者了解，在新政出臺后，張凱所在的公司正在開會商討是否調整售樓政策，“我們肯定會借這個機會對銷售策略進行調整，借政策之手加快清庫存。”
盡管看好新政帶來的效果，但張凱表示，房地產的市場底向來是慢于政策底的，所以不要指望市場立即反彈。“房地產市場的恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。”
“我認為可以出手買房了。”濟南市民高程在接受經濟導報記者采訪時表示。
據經濟導報記者了解，今年年初高程有了換房的想法，但一直在觀望。“雖然一直看房，但沒出手。看著一個個政策出臺，總期待著還能再出臺新的政策。”高程說，“我感覺這就是政策底了，政策底后就是市場底，所以這個時候買房是合適的。”
對于未來是否還有新的政策出臺，對此許傳明表示，應該還會有其他工具。“目前來看這幾個政策的工具，實際都是長期以來形成的一些政策性工具，市場非常期待還有一些全新的工具出臺。”
二手房供應量或將增加
在許傳明看來，相比于取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易的影響力度更大。
許傳明告訴經濟導報記者，濟南市很多的準購房者屬于改善型需求，特點就是以舊換新。雖然今年新房市場表現比較冷清，但二手房市場一直處于活躍的狀態，這可能會導致二手房的存量消化很多。“在這種情況下，允許新拿房產證的房子上市交易，就保證了二手房市場的供應量，穩定了二手房市場的持續活躍，激發賣舊換新的改善性需求，同時又會帶動新建商品房的消化。”
在濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫看來，此次濟南解除二環內歷下區和市中區的限購，對新房影響不大，因為二環內歷下和市中區的新樓盤不太多。
“不過新政有利于老城區核心地段的房產交易和流通，也會促使更多的二手房掛牌交易，增加二手房市場的供應量。同時，短期內有可能出現二手房的降價潮，同質化嚴重的二手房如果想快速成交，估計難逃降價的結果。尤其是同一個小區誰先降價，誰就能率先賣出舊房換新房，二手房市場或將進入混戰時代。”初鑫說。
附濟南限購政策歷程：
2016年9月28日
濟南出臺“房八條”，實施價格指導。
2016年10月2日
濟南限購：首付比例由20%提高到30%，非本市戶籍限購一套
一、購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。
二、家庭用于購房的公積金貸款最高額度由70萬元調整為60萬元，個人公積金貸款最高額度由40萬元調整為30萬元;本市戶籍家庭購買第三套住房不提供公積金貸款。
三、本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭在我市限購一套住房。
2016年10月8日
濟南限購細則出臺：買房需提供限購證明，離婚規避限購行不通
2016年10月14日
濟南住房公積金管理中心發布公告稱，公積金貸款買二套房不再有首套標準，二套必須首付四成。濟南原公積金貸款政策為：首套房已還清貸款，二套房公貸執行首套標準。
2016年12月26日
濟南市限購加碼，將歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區及高新區設為限購區域，如在上述六區加長清區范圍內已擁有2套住房的本市戶籍居民家庭，無法再度在限購區域購買住房。
2017年4月19日
濟南再度將長清區、章丘區納入限購范圍。
2022年5月22日
濟南優化房地廠政策措施，涉及限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項調整政策，具體包括：不再將長清區、章丘區列入限購范圍;將上市交易的限售條件，由取得不動產權證滿2年調整為限購區域內住房網簽滿2年可持證交易;在濟南市行政區域內購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由30萬元提高至35萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元。
2022年5月23日
濟南市又再增加三項新舉措，自5月24日起實施。
一是支持養老及多子女家庭合理住房需求。本市戶籍家庭, 限購區域內家庭住房總套數在兩套及以下，有父母投親養老情況并取得居住證6個月以上的，可在限購區域內增購商品住房1套;家庭有2個(含)以上子女的(子女已經取得本市戶籍，其中至少1個未成年)，可在限購區域內增購商品住房1套。
二是優化非本市戶籍家庭購房條件。非本市戶籍家庭在我市限購區域內限購1套住房，在濟南市繳納個人所得稅或社會保險由“近3年內連續2年”調整為“近2年內連續1年”;大學本科及以上學歷的購房者，連續繳納社會保險由“6個月以上”調整為“3個月以上”。
三是優化個人購房信貸政策。經山東省市場利率定價自律機制研究通過，本市戶籍家庭在我市限購區域內限購2套住房，二套房商業貸款首付比例由60%調整至40%。本市戶籍家庭在本市無住房的，無論此前有無貸款記錄，購買住房申請貸款視為首套住房貸款。非本市戶籍家庭貸款首付比例由60%調整至30%。
2022年9月15日
濟南市持續優化房地產政策措施，取消對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購。
2023年9月11日
濟南市對當前房地產調控政策措施進行調整：取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制;同時，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。
