經濟導報記者 劉勇
新年伊始，房企迎來一波重磅政策支持。
1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確表示，經營性物業貸款可用于償還公司債及貸款。
1月26日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會，會議明確，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房企合理的融資需求；要求各地提出可以給予融資支持的房地產項目名單，首批名單月底前落地。
受訪的業內人士指出，這次政策的支持，將有力緩解房地產企業流動性壓力，房地產企業風險將會受到明顯遏制。“隨著細則的出臺，房企受益，房地產行業或將穩定。”濟南一家房地產營銷策劃公司的總經理袁杰在接受經濟導報記者采訪時表示。
融資渠道拓寬
經濟導報記者梳理《通知》發現，《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。
《通知》明確表示，2024年底前對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
袁杰告訴經濟導報記者，一般來說，經營性物業貸款主要是指銀行向綜合效益較好的商業性房地產的企業發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。而商業性房地產包括商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等。
在袁杰看來，新政較以往政策有所突破。“以前經營性物業貸款只能用在經營上，新政相當于把資金用途放寬了，只要是同一個房企下面的所有項目都能用，既可以償還公司債及貸款，也可以用于其他項目的開發，盤活了資金，改善房企現金流壓力。”
“因為用途原因，以前大多抵押率只能做到五成左右，現在應該是可以做到七成了，額度一下子提升20%。此外，對于有大量商業項目的集團，貸款利用率就會高很多。”濟南一家房地產公司的項目經理馮澤瑞分析道。
“按此規定，房企可以進一步盤活存量資產，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。”中指研究院研究副總監徐躍進稱。
不過，徐躍進補充指出，房企通常會以存量經營性物業為底層資產進行相關的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經營性物業貸款可能更多地用于置換存量債務。
袁杰告訴經濟導報記者，此前通過經營性物業貸款為房企重要融資渠道之一，而近段時間來，部分房企也有意增加該部分融資額度。
而就在龍湖本月召開的投資者會上，龍湖管理層表示，預計2024年可以新下貸經營性物業貸100億元，2023年新增了150億元以上的經營性物業貸。
此前的2023年中期業績會上，龍湖管理層就表示，“截至2023年上半年末，公司銀行融資占比占55%，尤其是經營性物業貸，因為我們有很多商業天街持續開業，經營性物業貸上半年同比增加了100億元，達到了400億元，整個賬期很長，這個相對來說給了一個很大的定心丸，為公司的長期的發展奠定了一個基礎。”
多家券商也看好新政給優質房企融資帶來的積極作用。
中信證券表示，《通知》首度明確了商業銀行經營性物業貸款業務的監管要求，有助于房企相關業務更為合規、高效的開展。文件對于經營性物業貸款資金用途的放寬，有助于優質房企盤活商業地產資源，強化自身流動性狀況。
化解房企風險
在馮澤瑞看來，房地產市場風險主要來自房企，房企的風險主要源自流動性風險。受商品房銷售走弱和部分房企融資受限等因素影響，房企現金流壓力普遍增大。
經濟導報記者統計發現，2023年半年報中，上市房企超過一半的公司現金短債比不到1，包括部分銷售規模排在全國前30的公司也存在較為嚴重的資金短缺的問題。
“一旦房地產市場運行自然進入下行周期中，即便是經營比較穩健的公司也可能會因為暫時性的資金周轉問題而出現債務違約或付息困難的情況，這意味著大部分房企抵御風險的能力是不足的。”馮澤瑞分析道。
因此要解決房企的風險，第一訴求就是解決房企的融資需求。
1月26日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。住建部黨組書記、部長倪虹表示，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
針對當前部分房地產項目融資難題，會議要求各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。本月底前，第一批項目白名單就可能落地并爭取貸款。
馮澤瑞告訴經濟導報記者，其實早在去年11月底就有消息稱，金融監管部門正在起草一份房地產企業“白名單”，名單內的企業將獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。“由于對‘白名單’的認定標準沒有定論等因素，最終并沒有落到保融資實處。”
馮澤瑞認為，此次“白名單”落地，金融機構融資支持扎實落實，房地產企業流動性壓力將有力緩解，房地產企業風險蔓延將會受到明顯遏制，或成為此輪房地產風險從爆發到穩定的拐點性事件。
“對房企來說，現在就是靜待落地，估計很快就能解決部分房企的融資問題，房地產行業即將穩定發展。”袁杰分析道。
