在國務院新聞辦公室于10月17日上午舉行的新聞發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，就能夠直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。
“這次的重點是貨幣化安置，此前的政策是鼓勵消費，這次直接是創造消費。”本報特約評論員、合富輝煌山東公司副總經理、壹合產業研究院院長許傳明，在10月17日上午接受經濟導報記者采訪時認為。
“解決最關鍵痛點——需求不積極”
談到城中村和危舊房改造的需求，倪虹在發布會上表示，“隨著城市發展進程，新房子會變成老房子，有的老房子會變成危房，這種需求是存在的。我們對重點城市做過統計，35個大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個，大家可想而知，這種需求是實實在在的，而且還會有更大需求。”
“這次我們選擇在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，主要是考慮有些項目條件比較成熟，群眾改造意愿也比較迫切，前期工作做得比較扎實。有利的方面，首先是對群眾，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建設安置房要等十幾個月的過渡期。第三對城市來講，可以消除安全隱患，改善居住環境，完善城市功能。第四在當前房地產供需關系發生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房。一舉多得。”倪虹說。
許傳明對經濟導報記者分析說，“這項調控措施對于目前的房地產市場來講，是一個非常有針對性的措施。因為目前來看，全國的房地產市場基本面臨一個情況就是需求不積極。我們認為不是需求不足，是需求不積極。那么現在通過新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，直接就創造了100萬套的有效需求。而且采用貨幣化補償的方式，直接能夠迅速進入到市場，轉化成銷售。”
許傳明表示，“此前有幾年，很多地方實行的是實物補償， 其實造成了這部分的需求沒法在目前的商品房市場里流轉，很多地方需求不足的問題解決不了，個別城市庫存量偏大的問題也解決不了。”
“現在通過貨幣化補償，沒有新增市場的庫存，直接就有效削減了市場的庫存，提供的是有效的市場需求。這應該說是解決了目前房地產市場的最關鍵的一個痛點，就是需求不積極的問題。”許傳明對經濟導報記者說。
那么，什么樣的項目可以獲得政策的關心和支持？倪虹表示，“第一，這個項目首先得是群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，切實維護群眾合法權益；另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。”
主要政策有哪些？倪虹說，“一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。”
“有這五條政策加持，各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。”倪虹表示。
在許傳明看來，這幾條配套措施，包括政策性銀行搭建融資通道、允許地方發行政府專項債等，“是銜接得比較好的一個政策包。”
將合格項目都爭取納入“白名單”
在發布會上，倪虹還表示，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。
許傳明對經濟導報記者分析說，“由于各方面的情況導致開發企業普遍的資金緊張，‘白名單’制度從一開始推出就是立足于解決這個問題。開發企業資金鏈緊張，整個企業的開發業務周轉就慢，如果開發企業的融資打通了，就形成了一個正常循環。”
金融監管總局副局長肖遠企在發布會上介紹說，“今年年初以來，我們跟住建部門一起指導建立了城市房地產融資協調機制，把合規房地產項目都納入‘白名單’，推動金融機構增強對房地產‘白名單’項目融資的支持力度。”
肖遠企說，第一，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。“白名單”和城市融資協調機制已經建立了半年多時間，經過各方的努力，現在已經有很好的經驗和做法。在政府協調推動、金融融資支持和司法執行保障等方面，都探索了一系列比較完整的制度體系。納入“白名單”以后，對房地產項目的管理更加規范，融資也更加便利快速，對于項目的建成和交付、對于保障購房人的合法權益發揮了非常重要的作用。
肖遠企舉例說，在廣東珠海有個住宅項目，前期已經出售了部分房屋，后來因為種種原因，這個項目處于停工狀態。城市融資協調機制建成以后，省級、市級等好幾個層級都建立了相應的融資協調機制，在協調機制的協調和推動下，使得這個項目符合納入“白名單”的條件標準，最終推動這個項目納入了“白名單”，然后某一家國有大行對這個項目新增了貸款6億元，這個項目很快就復工建成，而且相應的配套設施也同步建成，項目很快就成為珠海的一個暢銷樓盤。很多人看到項目建成，而且配套設施都非常好，就來買這個項目的房子。
肖遠企表示，目前，我們經過認真地研究，把商品住房的房地產開發貸款項目全部納入“白名單”的條件已經具備，今后符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市融資協調機制對“白名單”項目的流程繼續發揮作用，繼續保留，同時房地產項目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標準，對房地產項目進行融資，通過“白名單”機制進行備案，納入“白名單”管理。納入“白名單”以后項目管理更規范，融資也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法權益。
肖遠企說，第二是進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”。我們已經指導各家銀行在現有工作專班機制基礎上，進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，適度下放審批權限，提高審批和放款效率，按照項目建設進度，及時發放貸款。各城市協調機制也要積極協調相關各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發放條件，配合金融機構做好貸款的審核和發放。原則上，如果有關條件和要求沒有發生變化，對于進入“白名單”的項目，銀行就應做到“應貸盡貸”。
第三是優化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。目前大家都知道，商業銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業。今后，商業銀行可以在與房地產項目公司協調一致的前提之下，根據房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，后續依據實際用款申請，從監管賬戶受托支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發放到房地產項目公司的資金監管賬戶。這樣做的好處就是貸款資金可以快速及早發放到房地產“白名單”項目公司的賬戶上，可以提早把錢支付給上下游企業，比如水泥、鋼材這些上游企業，還有施工建筑企業等，這樣就能夠確保房地產項目、住房項目能夠及早甚至提前開工建設。同時，因為這些貸款資金是進入了房地產項目公司的項目資金監管賬戶，專款專用，封閉管理，就不會被項目公司挪用，貸款資金就是用來建這個項目和它的配套設施的，將全部用于項目建成交付，這樣有利于保障購房人的合法權益。
肖遠企提到，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。為做好房地產項目融資，保障房屋建成交付，還會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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