存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離太多？別著急，以后借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率啦！
10月31日，截至記者發稿，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有大型商業銀行公告稱，將從明天（11月1日）起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。
根據上述銀行的公告，已發放的以貸款市場報價利率（下稱“LPR”）為定價基準的浮動利率商業性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請變更借款合同中的定價條款約定，包括：調整貸款利率在LPR基礎上的加點值（下稱“加點值”，可為負值）；變更重定價周期的約定。
上述銀行公告，固定利率或采用基準利率定價的個人住房貸款，如需申請變更借款合同定價條款約定，須先轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款（下稱“固轉浮”）。轉換時，加點值等于原合同利率水平與最近一個月相應期限LPR的差值。轉換成功后，在貸款剩余期限內，不能申請轉回按固定利率或基準利率定價。
記者梳理了幾個關鍵問題：
問題1：什么是重定價周期？
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月LPR所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
問題2：重定價周期可如何調整？
11月1日以后，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價周期。
大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。
專家提示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。
問題3：怎么判斷我的房貸利率是否“過高”？
根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
問題的核心在于，如何判斷是否“過高”。記者從有關商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30BP。
“偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。”有業內人士解釋。
問題4：如何了解全國新發放房貸平均利率水平？
具體調整規則為，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，中國人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。
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