經濟導報記者 劉勇
當前，濟南的寫字樓市場可以用冰火兩重天來形容。經濟導報記者近期調查發現，濟南東部CBD(中央商務區)的寫字間單價高達6元—7元/平方米/天，仍一間難求。而部分老城區的寫字樓，尤其是老舊寫字樓，單價低至每平方米每天幾毛錢，卻難以出租，出現了較高的空置率。
老舊寫字樓該何去何從?接受經濟導報記者采訪的業內人士表示，雖然老舊寫字樓可以升級改造，但仍要看改造升級后租金能否大幅提升。“如果無法大幅提升租金水平，不如改造成經濟型酒店或者長租公寓一類的租賃住房，畢竟這是有政策支持的。”長期關注濟南寫字樓市場的楊朝星表示。
東部寫字樓一間難求
“公司已遷到濟南CBD片區，敬請光臨。”日前，經濟導報記者收到了一家公司負責人劉杰的微信。此前，劉杰的公司在濟南北園大街附近辦公。
劉杰告訴經濟導報記者，之所以搬到現在的寫字樓并不是因為價格。“現在的房租比之前高了不少，和以前相比，僅租金和物業費每個月公司就要多支出近1萬元，但我覺得比較值。以前的辦公地點設施老舊，供暖和制冷設施也都不太好，大堂、停車場和周邊環境較差。”劉杰解釋說。
實際上，劉杰一開始想把辦公地點遷至綠地中央公館，“沒想到租金高還搶手，已經沒有空余的位置，只能在周邊找。”
作為一家房地產策劃公司負責人的楊朝星深耕商業項目多年，對濟南的寫字樓市場頗有了解。在他看來，近幾年濟南東部片區迅速崛起，寫字樓市場表現不錯。尤其是CBD、漢峪金谷以及奧體等片區的寫字樓盡管售價高，但租金和出租率都比較好。
“濟南東部的寫字樓吸引了部分知名企業，并產生了‘虹吸效應’，引得更多業主入駐。”楊朝星表示，東部大部分寫字樓“整層或者整棟出售”已形成規律，部分高端寫字樓群甚至成為世界500強企業的“俱樂部”，“雖然租金比較高，但入駐率同樣也很高。”
東部寫字間房租有多高?楊朝星告訴經濟導報記者，CBD片區的寫字間租金水平多在6元—7元/平方米/天。
在CBD片區，一寫字樓的運營經理韓娜娜告訴經濟導報記者，他們的寫字樓入駐率比較高。“前不久有家公司要搬遷，我們剛把寫字間要出租的信息掛出去不到2天，就有家新公司要求入駐，可以說是無縫銜接。”
韓娜娜告訴經濟導報記者，除了提供正常的物業服務外，他們還提供了增值服務。“如通過聯誼會的形式，為入駐的企業和周邊寫字樓的上下游相關企業組織聯誼，增加人脈。因為年輕人比較多，還會不定時舉行相親聯誼會。”
老寫字樓價低卻無人租
與新寫字樓火熱的情況不同的是，在老城區的部分寫字樓，尤其是老舊的寫字樓空置率比較高。
“以前辦公的寫字樓很多房間都空出來了，價格也很親民，每平方米每天才幾毛錢。就算這樣，有些企業來考察后還是沒有定下來。”劉杰解釋說，“主要是設施老舊，供暖和制冷設施都不太好，配套服務落后，形象也不好。”
正如劉杰所言，經濟導報記者此前去劉杰公司所在地采訪時感受也不太好。其公司所在的樓層，樓道光線比較暗，而且ABCD四個區域的劃分不明顯，也沒有指示牌，繞來繞去不好找。就在經濟導報記者繞來繞去也找不到劉杰的辦公室時，一位同樣也繞迷糊了的市民向經濟導報記者打聽某個公司的位置。該市民向經濟導報記者吐槽：“沒來過的人很容易繞迷糊了。”最終，經濟導報記者和該市民不得不打電話溝通才找到地方。
8月1日，經濟導報記者再次來到該寫字樓看到，原先某教育培訓機構租用辦公室、教室等所在的樓層已人去樓空。
仍在此辦公的一家企業負責人表示，該寫字樓的設施和配套服務已然落后。以電梯為例，雖然入駐率不高卻明顯不夠用。“以前中午下班時基本上要等15分鐘，現在教育培訓機構等租戶搬走了，差不多等七八分鐘就行。”另外，由于該寫字樓建設時間較早，停車位一直比較緊張。“這個樓開發得比較早，僅有的地上車位不能滿足停車需求，很多時候不得不在周邊找停車位。”該負責人表示。
雖然配套設施等不盡如人意，但該負責人表示其勝在租金便宜。“房租加物業費每個月才一兩千塊錢，在一些高端的寫字樓，同平方數的寫字間怎么也得小萬元。”
同樣的情況也出現在泉城路商圈附近的寫字樓。經濟導報記者注意到，其中一家寫字樓的出租均價為17.95元/平方米/月。在西門橋附近的一家寫字樓的出租均價為27.47元/平方米/月。而距離泉城廣場不遠的一家寫字樓租金水平更低，均價在0.5元/平方米/天。
楊朝星表示，數據顯示，現在不少老舊寫字樓的空置率在40%左右。“設施陳舊，很多樓層只有一半的房間在使用。如果繼續這樣運作下去，空置率只會越來越高。”
老樓如何煥發新生
“我們也想對寫字樓進行改造，只是有些硬件設施無法改造，而且成本太高。作為運營方，我們承擔不起。”劉杰此前所在寫字樓的運營方負責人任獻禮對經濟導報記者說。
任獻禮告訴經濟導報記者，單從硬件上看，他們運營的寫字樓和近幾年新入市的項目完全不處于一個量級。“我們測算過，包括電梯、消防設施、中央空調以及網絡硬件設施等升級改造的成本大概需要1000萬元。”
在楊朝星看來，老舊寫字樓是否需要改造，要弄清楚項目所處區域租金“天花板”是多少，基于當前經營的租金水平，項目改造后上升空間大不大。“最好的結果是在可承受的周期內獲得理想的投資回報率，例如改造后租金能翻倍上升。就怕寫字樓翻新之后才發現租金增長空間有限，如果租金成本不能大幅提升，反而因為翻新投入不得不提升租金水平而失去了價格優勢，就得不償失了。”
難道老舊寫字樓就不能煥發“第二春”嗎?楊朝星認為可以，比如改變用途，“在無法對硬件設施進行大面積改造的前提下，其實可以將寫字樓改造成經濟型酒店或者租賃住房。畢竟從現在的情況看，租賃住房在市場上還是挺吃香的，而且用水、用電、用氣執行民用價格標準，最重要的是還有政策支持。”
楊朝星告訴經濟導報記者，2019年前后濟南不少寫字樓整體改為長租公寓，雖然投入相對比較多，但入駐率均在80%以上，投資回報率超過了寫字樓。
其實，早在2018年濟南市印發的《關于培育和發展住房租賃市場的實施意見》就明確提出，鼓勵房地產開發企業、物業服務企業、房地產經紀機構設立子公司開展住房租賃業務，以提供中小戶型、中低價位住房租賃服務為主，形成大、中、小住房租賃企業協同發展格局。同時，還鼓勵住房租賃國有企業和社會組織將閑置和低效利用的工業廠房、商業用房、寫字樓等，在符合消防、結構等相關安全規定的前提下，按規定程序審批后改建為租賃住房。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執行民用價格標準。
“從現實情況看，老舊寫字樓煥發‘第二春’是可以的，就看運營方的運營理念了。”楊朝星表示。
