經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 劉勇
近日，市場上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的傳聞再起，引發(fā)廣泛關(guān)注。此次傳聞包含兩個方面的內(nèi)容：一是存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率；二是可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。
雖然市場上有傳聞，但在銀行方面，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在調(diào)查中并未得到相關(guān)存量房貸利率將要下調(diào)的信息。
受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)存在一定的可能性，需要政策的支持和平衡各方面的利益關(guān)系，但轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)重啟的可能性不大。
息差達(dá)85個基點(diǎn)
“真希望能將我們這些存量房貸的利率降一些，和新的房貸利率相比，有點(diǎn)太高了。”近日，濟(jì)南市民翟瑩在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時表示，“我現(xiàn)在就是存錢，除了日常必需的開支外，其余能省的都省了，就是為了能提前還上房貸。”
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解，翟瑩在2021年購買了一套住宅，當(dāng)時貸款210萬元，其中50萬元的公積金貸款、160萬元的商貸，當(dāng)時的商業(yè)房貸利率是LPR+35BP（基點(diǎn)），雖然經(jīng)歷了多輪調(diào)整，房貸利率降至了4.2%，但與如今濟(jì)南新發(fā)房貸3.35%相比，仍高出85個BP。
“聽說青島的首套房貸利率都到3.05%了，還有城市的首套房貸利率降到了2.9%左右。如果濟(jì)南的首套房貸利率再下調(diào)，息差就達(dá)到了1%以上。”翟瑩說道。
翟瑩給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者算了一筆賬：以商業(yè)貸款金額160萬元30年、等額本息的還款方式，按照她最新的利率4.2%計(jì)算，總還款金額為281.67萬元；如果按照5年期LPR計(jì)算，總還款金額為270.04萬元；如果按照濟(jì)南最新的首套房利率3.35%計(jì)算，總還款金額為253.85萬元。“未來如果繼續(xù)下調(diào)，按青島的最低利率3.05%計(jì)算，總的還款金額就到了244.44萬元。244萬元和我的281萬元相比，差了37萬元。”翟瑩說道。
正是因?yàn)槔⒌闹С瞿芙档筒簧伲虼瞬簧俅媪糠抠J借款人眼下討論最多的便是：“存量房貸利率能不能再降一點(diǎn)兒？”
一家商業(yè)銀行的個貸部經(jīng)理張琦告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，目前呼吁下調(diào)房貸利率的主要集中于存量房貸首套客戶和存量二套房貸客戶。“目前存量首套房貸客戶的房貸利率基本都在4.2%左右；二套房貸客戶的利率則更高一些，大多在4.5%—5%左右，對于他們來說房貸的壓力更高一些。”
對于存量房貸利率下調(diào)的可能性，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者走訪了多家銀行，得到的答復(fù)均為“目前沒有下調(diào)存量房貸的政策”。
9月2日，招商銀行行長王良在該行2024年中期業(yè)績交流會上表示，目前招商銀行沒有收到監(jiān)管部門針對個人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見，相關(guān)監(jiān)管部門也并未就此征求過商業(yè)銀行的意見。
事實(shí)上，自“5·17”樓市新政以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。今年以來，貸款市場報價利率經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25BP至3.95%，7月再下調(diào)10BP至3.85%，累計(jì)已下調(diào)35個BP。
對于存量房貸而言，LPR下調(diào)一定程度上可以帶動存量房貸利率下調(diào)，以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日（通常是每年1月）調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持在4.2%左右。
在銀行業(yè)分析師張鵬博看來，隨著新舊房貸利差的逐漸擴(kuò)大，存量房貸利率還有下調(diào)的空間。如果能夠盡快調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負(fù)債壓力、釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，刺激消費(fèi)回升，為經(jīng)濟(jì)增長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
難以重啟的轉(zhuǎn)按揭
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，此次的傳聞除了下調(diào)存量房貸的利率外，另外一條則是可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同，也就是俗稱的轉(zhuǎn)按揭。
張琦告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，簡單說轉(zhuǎn)按揭相當(dāng)于你在A銀行辦理的房貸利率高一些，幾年后，你又在B銀行貸了一筆款將A銀行的房貸一次性還清，然后將B銀行的貸款轉(zhuǎn)為房貸，而且利率還低一些。“這就是轉(zhuǎn)按揭，實(shí)際上這并不是新鮮事物，早在二十多年前就出現(xiàn)了，但在2007年就被監(jiān)管部門叫停了。”
據(jù)介紹，2007年9月，央行、原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以及補(bǔ)充通知等文件，并召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議。時任銀監(jiān)會副主席蔣定之在會議總結(jié)時強(qiáng)調(diào)，人民銀行、銀監(jiān)會要將貫徹文件精神作為監(jiān)管重點(diǎn)，嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。
有金融管理部門前官員曾指出，在經(jīng)濟(jì)上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，轉(zhuǎn)按揭和加按揭極易放大住房信貸規(guī)模；還會成為炒房者的投機(jī)工具，獲得資金后購買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行的潛在風(fēng)險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。
在張鵬博看來，短期內(nèi)重啟“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的可能性不大。“轉(zhuǎn)按揭不是簡單的降低貸款利率那么簡單，涉及抵押登記變更、銀行資產(chǎn)包變化等。”他說。
張鵬博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，還有一個大問題就是房子的價值再評估。“例如一位購房者幾年前購買了一套市價200萬元的住房，其中貸款140萬元，還款幾年后，他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行，而B銀行對他的房產(chǎn)進(jìn)行重新評估后，發(fā)現(xiàn)房子僅值140萬元，只能給貸100萬元甚至更低，因此可能會出現(xiàn)新貸款無法覆蓋舊貸款的情況。”
“從銀行業(yè)整體來看，轉(zhuǎn)按揭被看作是一種‘挖墻腳’行為，會引發(fā)銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭。”張鵬博表示，“現(xiàn)在部分城市中小銀行的房貸利率會比大銀行房貸利率低20個BP左右，一旦放開轉(zhuǎn)按揭，中小銀行會以較低的利率從大銀行手中搶奪客戶，商業(yè)銀行會大打利率價格戰(zhàn)，而大銀行為了保住房貸客戶也會加入利率價格戰(zhàn)中。”
