經濟導報記者 劉勇
近日，市場上關于存量房貸利率下調的傳聞再起，引發廣泛關注。此次傳聞包含兩個方面的內容：一是存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率；二是可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。
雖然市場上有傳聞，但在銀行方面，經濟導報記者在調查中并未得到相關存量房貸利率將要下調的信息。
受訪的業內人士認為，存量房貸利率下調存在一定的可能性，需要政策的支持和平衡各方面的利益關系，但轉按揭業務重啟的可能性不大。
息差達85個基點
“真希望能將我們這些存量房貸的利率降一些，和新的房貸利率相比，有點太高了。”近日，濟南市民翟瑩在接受經濟導報記者采訪時表示，“我現在就是存錢，除了日常必需的開支外，其余能省的都省了，就是為了能提前還上房貸。”
據經濟導報記者了解，翟瑩在2021年購買了一套住宅，當時貸款210萬元，其中50萬元的公積金貸款、160萬元的商貸，當時的商業房貸利率是LPR+35BP（基點），雖然經歷了多輪調整，房貸利率降至了4.2%，但與如今濟南新發房貸3.35%相比，仍高出85個BP。
“聽說青島的首套房貸利率都到3.05%了，還有城市的首套房貸利率降到了2.9%左右。如果濟南的首套房貸利率再下調，息差就達到了1%以上。”翟瑩說道。
翟瑩給經濟導報記者算了一筆賬：以商業貸款金額160萬元30年、等額本息的還款方式，按照她最新的利率4.2%計算，總還款金額為281.67萬元；如果按照5年期LPR計算，總還款金額為270.04萬元；如果按照濟南最新的首套房利率3.35%計算，總還款金額為253.85萬元。“未來如果繼續下調，按青島的最低利率3.05%計算，總的還款金額就到了244.44萬元。244萬元和我的281萬元相比，差了37萬元。”翟瑩說道。
正是因為利息的支出能降低不少，因此不少存量房貸借款人眼下討論最多的便是：“存量房貸利率能不能再降一點兒？”
一家商業銀行的個貸部經理張琦告訴經濟導報記者，目前呼吁下調房貸利率的主要集中于存量房貸首套客戶和存量二套房貸客戶。“目前存量首套房貸客戶的房貸利率基本都在4.2%左右；二套房貸客戶的利率則更高一些，大多在4.5%—5%左右，對于他們來說房貸的壓力更高一些。”
對于存量房貸利率下調的可能性，經濟導報記者走訪了多家銀行，得到的答復均為“目前沒有下調存量房貸的政策”。
9月2日，招商銀行行長王良在該行2024年中期業績交流會上表示，目前招商銀行沒有收到監管部門針對個人存量房貸轉按揭的相關意見，相關監管部門也并未就此征求過商業銀行的意見。
事實上，自“5·17”樓市新政以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調呼聲再起。今年以來，貸款市場報價利率經歷了兩次調整，2月5年期以上LPR單邊下調25BP至3.95%，7月再下調10BP至3.85%，累計已下調35個BP。
對于存量房貸而言，LPR下調一定程度上可以帶動存量房貸利率下調，以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日（通常是每年1月）調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持在4.2%左右。
在銀行業分析師張鵬博看來，隨著新舊房貸利差的逐漸擴大，存量房貸利率還有下調的空間。如果能夠盡快調降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負債壓力、釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，為經濟增長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況，穩定房地產市場。
難以重啟的轉按揭
經濟導報記者注意到，此次的傳聞除了下調存量房貸的利率外，另外一條則是可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，并重新簽訂按揭合同，也就是俗稱的轉按揭。
張琦告訴經濟導報記者，簡單說轉按揭相當于你在A銀行辦理的房貸利率高一些，幾年后，你又在B銀行貸了一筆款將A銀行的房貸一次性還清，然后將B銀行的貸款轉為房貸，而且利率還低一些。“這就是轉按揭，實際上這并不是新鮮事物，早在二十多年前就出現了，但在2007年就被監管部門叫停了。”
據介紹，2007年9月，央行、原銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》以及補充通知等文件，并召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議。時任銀監會副主席蔣定之在會議總結時強調，人民銀行、銀監會要將貫徹文件精神作為監管重點，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法。
有金融管理部門前官員曾指出，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，轉按揭和加按揭極易放大住房信貸規模；還會成為炒房者的投機工具，獲得資金后購買多套住房或進入股市，增加了銀行的潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。
在張鵬博看來，短期內重啟“轉按揭”業務的可能性不大。“轉按揭不是簡單的降低貸款利率那么簡單，涉及抵押登記變更、銀行資產包變化等。”他說。
張鵬博告訴經濟導報記者，還有一個大問題就是房子的價值再評估。“例如一位購房者幾年前購買了一套市價200萬元的住房，其中貸款140萬元，還款幾年后，他把貸款轉到了B銀行，而B銀行對他的房產進行重新評估后，發現房子僅值140萬元，只能給貸100萬元甚至更低，因此可能會出現新貸款無法覆蓋舊貸款的情況。”
“從銀行業整體來看，轉按揭被看作是一種‘挖墻腳’行為，會引發銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭。”張鵬博表示，“現在部分城市中小銀行的房貸利率會比大銀行房貸利率低20個BP左右，一旦放開轉按揭，中小銀行會以較低的利率從大銀行手中搶奪客戶，商業銀行會大打利率價格戰，而大銀行為了保住房貸客戶也會加入利率價格戰中。”
