近日，深圳證券交易所公募REITs信息平臺(tái)顯示，中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT”）的審核狀態(tài)更新為“通過”。
該項(xiàng)目自2025年3月4日受理至5月19日審核通過，歷時(shí)不足三個(gè)月，原始權(quán)益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司，底層資產(chǎn)是濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心。
這也意味著，濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心邁入資產(chǎn)證券化新階段。
購(gòu)物中心引進(jìn)新能源汽車品牌入駐
領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心位于濟(jì)南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，是南部城區(qū)體量較大的商業(yè)綜合體，自2014年12月28日投入運(yùn)營(yíng)，總建筑面積20.09萬平方米。
根據(jù)評(píng)估，該購(gòu)物中心資產(chǎn)評(píng)估值為15.654億元，此后在深交所問詢回復(fù)中調(diào)整為15.300億元，降幅2.26%。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，近期，深交所發(fā)布了《中金綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT上市和中金-中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃掛牌條件確認(rèn)申請(qǐng)文件的審核問詢函》的回復(fù)，披露了領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)情況，包括引入了多個(gè)新能源汽車品牌入駐等。
近年來，在新能源汽車消費(fèi)趨勢(shì)推動(dòng)下，各大商業(yè)項(xiàng)目加大了對(duì)新能源汽車品牌的引入力度。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心實(shí)地走訪看到，商場(chǎng)一層已進(jìn)駐特斯拉、極氪等車企品牌，地下一層的“新能源汽車街區(qū)”則匯聚了深藍(lán)、嵐圖等多個(gè)品牌門店。
問詢反饋回復(fù)稱，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心2021年起規(guī)劃引進(jìn)新能源汽車品牌，經(jīng)過4年培養(yǎng)，形成品牌直營(yíng)合作為主、行業(yè)龍頭品牌（特斯拉、理想、蔚來等）匯集、銷售及租金穩(wěn)步提增的良好發(fā)展趨勢(shì)。截至2024年末，品牌數(shù)量9家，租賃面積占比約2.35%，店鋪?zhàn)赓U收入占比約7.62%。
回復(fù)披露，從歷史租金情況來看，新能源汽車品牌均采取固定租金模式，報(bào)告期各期末平均租金單價(jià)分別為12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天，租金收繳率均為100%。
回復(fù)提到，“2022年開始，運(yùn)管團(tuán)隊(duì)為順應(yīng)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)和提升本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，將部分租賃面積通過改造為新能源街區(qū)或進(jìn)行品牌置換等方式引進(jìn)了新能源汽車品牌入駐，該部分租賃面積陸續(xù)于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽車品牌的租金水平較原本的品牌有了大幅提升，導(dǎo)致本項(xiàng)目2022年的租金單價(jià)增長(zhǎng)率較高。”
“2024年起本項(xiàng)目在租新能源汽車品牌的數(shù)量和面積達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，且均為行業(yè)領(lǐng)先的汽車品牌，預(yù)計(jì)后續(xù)該部分租賃面積的租金水平將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。”回復(fù)稱。
“計(jì)劃對(duì)超市區(qū)域進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化”
問詢反饋回復(fù)還披露，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心2025年第一季度新簽租賃合同11份、租賃面積合計(jì)2522平方米。續(xù)簽租賃合同31份，續(xù)簽租賃面積4527平方米。
針對(duì)2024年和2025年已到期租約續(xù)租情況等，回復(fù)顯示，截至2024年12月31日，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心的時(shí)點(diǎn)出租率為94.63%，2025年3月31日的時(shí)點(diǎn)出租率為96.45%。根據(jù)2024年12月31日的租賃臺(tái)賬整理，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目2025年的到期租賃面積共計(jì)16758.5平方米，涉及103家店鋪。
反饋回復(fù)表示，魯能商管針對(duì)2025年到期店鋪已儲(chǔ)備了近200個(gè)租戶，儲(chǔ)備租約及租戶豐富。儲(chǔ)備租戶中以餐飲、配套和零售業(yè)態(tài)為主，契合項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃，其中零售業(yè)態(tài)儲(chǔ)備包括多家知名運(yùn)動(dòng)戶外及潮流品牌等，吸引年輕消費(fèi)群體，提升項(xiàng)目商業(yè)活力；配套業(yè)態(tài)儲(chǔ)備涵蓋教培、KTV等品牌類型，豐富顧客消費(fèi)體驗(yàn)；餐飲業(yè)態(tài)儲(chǔ)備租戶包括知名的火鍋、烤肉、甜品、網(wǎng)紅特色餐廳等品類，為消費(fèi)者提供多元的美食體驗(yàn)，有效提升項(xiàng)目的消費(fèi)吸引力。
問詢反饋回復(fù)還披露了領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心內(nèi)租賃面積排名第一的主力租戶情況。
回復(fù)稱，該主力店自項(xiàng)目2014年開始運(yùn)營(yíng)以來即入駐領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心。在執(zhí)行租約期限至2034年，租賃面積10552平方米。截至2024年12月31日，主力店的租賃面積占比為12.46%，2024年度店鋪?zhàn)赓U收入占比為3.87%。
根據(jù)問詢反饋回復(fù)披露，該主力店經(jīng)營(yíng)定位為超大型綜合超市，2022年—2024年的平均銷售額7771.92萬元，在該品牌體系內(nèi)的87家中收入排名第10名。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，目前位于領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心的超市為BHG超市。
值得一提的是，回復(fù)還補(bǔ)充，為進(jìn)一步提升領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心的租金坪效，加強(qiáng)項(xiàng)目收益水平，外部管理機(jī)構(gòu)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的超市區(qū)域進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。結(jié)合項(xiàng)目周邊社區(qū)居民的消費(fèi)需求和優(yōu)質(zhì)品牌資源儲(chǔ)備，外部管理機(jī)構(gòu)擬調(diào)整超市區(qū)域的租戶結(jié)構(gòu)，打造差異化商品品類，滿足消費(fèi)者多樣化需求；根據(jù)客群消費(fèi)偏好變化趨勢(shì)，對(duì)超市區(qū)域的布局、動(dòng)線進(jìn)行重新規(guī)劃，同時(shí)探索發(fā)展新的合作模式，如倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員體系、社區(qū)生鮮服務(wù)中心等，提升超市區(qū)域的租金坪效；利用物聯(lián)網(wǎng)、AI大數(shù)據(jù)等先進(jìn)數(shù)字化技術(shù)，優(yōu)化庫(kù)存管理，同時(shí)引入優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商資源，不斷提升采購(gòu)渠道管理與供應(yīng)鏈效率水平。
“有效盤活公司商業(yè)資產(chǎn)”
在外部競(jìng)爭(zhēng)方面，回復(fù)顯示，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心3公里范圍內(nèi)暫無直接競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；3—5公里范圍內(nèi)存在1個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目中海環(huán)宇城；5—10公里范圍內(nèi)輻射和諧廣場(chǎng)商圈、大觀園商圈和泉城路商圈。
回復(fù)稱，本項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)除中海環(huán)宇城外，暫無已開業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，5—10公里范圍內(nèi)存在部分競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)與本項(xiàng)目存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)與本項(xiàng)目在客戶類型、品牌檔次等方面均有不同程度的差異，競(jìng)爭(zhēng)性較小。
針對(duì)擬入市競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)情況，回復(fù)提到，項(xiàng)目10公里范圍內(nèi)擬入市的代表性競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)共4個(gè)，其中5公里范圍內(nèi)2個(gè)，分別為中南悠漫里和南北康B6綜合體商業(yè)部分；5—10公里范圍內(nèi)2個(gè)，分別為壹合廣場(chǎng)和華潤(rùn)萬象里。
此次REITs項(xiàng)目的推進(jìn)，也體現(xiàn)了存量商業(yè)項(xiàng)目盤活的持續(xù)深化。
根據(jù)中國(guó)綠發(fā)官網(wǎng)此前發(fā)布的信息，今年2月25日，中國(guó)綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——中金中國(guó)綠發(fā)購(gòu)物中心REIT已正式申報(bào)，項(xiàng)目以濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)。中國(guó)綠發(fā)表示，本項(xiàng)目作為中國(guó)綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將有效盤活公司商業(yè)資產(chǎn)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 孫羅南）
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